Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja, polazeći od obvezujuće presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo te uzimajući u obzir stavove zaštićenih najmoprimaca i najmodavaca odnosno vlasnika stanova, pripremilo je izmjene i dopune Zakona o najmu stanova.

‘Uvažavajući kompleksnost najamnih odnosa za navedene kategorije građana, predloženo je najpravednije moguće i održivo rješenje problema, koji se u proteklih dvadeset godina nije uspjelo riješiti, na način da se sada postigne ravnoteža između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca’, priopćeno je u četvrtak iz Ministarstva.

‘Predložena rješenja iz Zakona omogućavaju višegodišnji prijelazni period upravo kako bi bilo dovoljno vremena za svakoga da odluči o modalitetu svojeg stanovanja. U tom prijelaznom periodu zaštićeni najmoprimci, pored toga što u pet godina od stupanja na snagu zakona, zadržavaju status zaštićenog najmoprimca uz postupno povećanje najamnine, dobivaju i subvenciju pri plaćanju tržišne najamnine nakon isteka postojećeg statusa u trajanju od dodatnih pet godina (uz imovinski i površinski cenzus) te prednost pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stanova u vlasništvu JLPRS, RH ili iz programa POS-a. Osim navedenoga, RH i JLPRS će posebno brinuti o korisnicima socijalne skrbi i hrvatskim braniteljima.

Kako je to predviđeno predloženim zakonom, za plaćanje razlike između povećane najamnine i zaštićene najamnine, počevši od 1. srpnja 2018. do 30. lipnja 2023. godine, osigurat će se sredstva u proračunima određenih jedinica lokalne samouprave na čijem području postoje stanovi u “privatnom” vlasništvu u kojim stanuju osobe korisnici socijalne skrbi kako bi im se subvencionirala ta razlika. Također, za plaćanje razlike između povećane najamnine i zaštićene najamnine za korisnike koji koriste stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja osigurat će se sredstava u državnom proračunu u navedenom razdoblju. Republika Hrvatska subvencionirat će u razdoblju od 1. srpnja 2023. do 30. lipnja 2028. godine, prema predloženom zakonu, razliku između povećane najamnine i slobodno ugovorene najamnine za one najmoprimce koji na temelju posebnog propisa ne primaju stalnu socijalnu pomoć i koji stan ne koriste na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja prema kriterijima platežnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva. Dakle, nitko prema predloženom Zakonu neće ostati bez stana odnosno doma, o čemu se posebno brinulo.

Moramo istaknuti i da su predmetni stanovi oduvijek bili i jesu u privatnom vlasništvu. Zaštita privatnog vlasništva temelj je zapadne kulture i štiti se svim međunarodnim poveljama kao i Ustavom RH. Iz tog razloga nije moguće propisati vlasnicima obavezu prodaje njihovih stanova. Propis koji bi nametnuo takvu obvezu bio bi protivan Ustavu RH i vratio bi Republiku Hrvatsku u socijalističko društveno uređenje koje smo napustili nakon osamostaljenja donošenjem novog Ustava RH. Na osnovi temeljnih ljudskih prava koja jamče pravo vlasništva donesene su i presude Europskog suda za ljudska prava, koje RH kao članica Vijeća Europe i Europske unije ne smije ignorirati. Upravo navedena ograničenja ali i briga za naše građane, sve u okvirima mogućnosti države, rezultirala su prijedlogom Zakona kojim se na zakonit, pravičan i održiv način rješava problematika dviju potpuno suprotstavljenih strana.

U trenutno važećem zakonu, u dijelu koji nije mijenjan, postoji obveza najmodavca (vlasnika) koji namjerava prodati stan da daje pravo prvokupa zaštićenom najmoprimcu.

Europski sud za ljudska prava – presuda

Predloženim Zakonom otklonit će se nedostaci postojećeg zakonodavstva kako je to u presudi Statileo protiv RH utvrdio Europski sud za ljudska prava, što je uzrokovalo niz novih odluka suda od strane građana protiv RH te će se otkloniti potencijalne posljedice za RH zbog ne provođenja odluke Europskog suda za ljudska prava.

RH rješava problem star 20 godina na zakonit, pravičan i održiv način, te postiže ravnotežu između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca.

RH ispunjava obveze iz spora pred Europskim sudom za ljudska prava.

Glavne zamjerke Europskog suda za ljudska prava:

• neograničeno trajanje ugovora o najmu, uslijed čega odnos najma može trajati “kroz dvije, ponekad čak i tri generacije”;

• nepostojanje odgovarajućih procesnih jamstava putem kojih bi vlasnici stanova (najmodavci) mogli ostvariti zaštitu vlastitih interesa, odnosno koja bi omogućila postizanje ravnoteže između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca;

• niska najamnina čiji je iznos u očitom nerazmjeru s visinom tržišne najamnine.

Kronologija donošenja zakona

Postupak donošenja zakona u Republici Hrvatskoj izrazito je demokratski i uključuje široku javnu raspravu uz prikupljanje mišljenja svih nadležnih državnih tijela. Savjetovanje sa zainteresiranom javnošću o Nacrtu prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova provedeno je u razdoblju od 2. svibnja 2016. do 1. lipnja 2016. godine. Pozitivna mišljenja za Nacrt prijedloga Zakona o najmu stanova dali su: Ministarstvo pravosuđa, Ministarstvo financija, Ministarstvo uprave, Ministarstvo branitelja, Ministarstvo državne imovine, Ministarstvo unutarnjih poslova, Ministarstvo gospodarstva, Ministarstvo rada o mirovinskog sustava, Ministarstvo vanjskih i europskih poslova, Ministarstvo zaštite okoliša i energetika, Ministarstvo obrane, Ministarstvo za demografiju, obitelj, mlade i socijalnu politiku, Državno odvjetništvo, Ured za zakonodavstvo VRH, svi ministri i predsjednik Vlade glasanjem na sjednici VRH, a u nastavku će se davati i mišljenja na odborima u Saboru te slijede dvije rasprave sa pojedinačnim glasanjem u Saboru.

Što donose izmjene zakona?

Uređuje se postupno povećanje iznosa zaštićene najamnine u razdoblju od pet godina i to od stupanja zakona na snagu pa završno pet godina nakon stupanja na snagu, kad prestaje status zaštićenih najmoprimaca. Dakle, najmoprimcima se će u razdoblju od pet godina postupno povećavati iznos najamnine (što i dalje nije u visini s tržišnom).

Uređuje se pravna zaštita najmodavca i zaštićenog najmoprimca u slučaju otkaza ugovora o najmu stana.

Propisuje se pravo na subvenciju slobodno ugovorene najamnine najmoprimcima i zaštićenim podstanarima, čiji je neto dohodak po članu domaćinstva manji ili jednak od polovine prosječne plaće u RH za proteklu godinu, i to u razdoblju od pet godina nakon stupanja zakona na snagu.

Uređuje se obveza plaćanja razlike između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine za korisnike stanova koji koriste stan u privatnom vlasništvu temeljem propisa o pravima hrvatskih branitelja i primatelja stalne socijalne pomoći (pet godina).

Dakle, država će se pobrinuti za korisnike socijalne skrbi koji stanuju u stanovima u privatnom vlasništvu i nitko neće ostati na cesti.

Ostalima će se još pet godina subvencionirati najam drugog stana (to je kompromisno rješenje, vlasnici dobivaju svoje nekretnine, podstanari ne izlaze bez ičega).

Rezultat

Vlasnici stanova (najmodavci) dobivaju točan dan kada mogu u potpunosti slobodno raspolagati svojom nekretninom, a do tada im se postupno povećava zaštićena najamnina, smanjujući jaz u odnosu na tržišnu najamninu.

Najmoprimci pored pet godina zadržavanja statusa zaštićenog najmoprimca dobivaju i državnu subvenciju pri plaćanju tržišne najamnine nakon isteka postojećeg statusa u trajanju dodatnih pet godina’, objašnjavaju iz Ministarstva.