Lana Mihaljinac iz Udruge za nekretnine gostovala je u Novom danu te je govorila o cijenama stanova i subvencioniranim kreditima.
Najprije je komentirala upozorenje EU-a da će doći do sloma na tržištu nekretnina, kaže kako u Udruzi to ne očekuju.
“Ali svakako bi trebalo doći do određenih korekcija i hlađenja određenih dijelova tržišta. Situacija koja trenutno vlada može se objasniti jednostavnom matematikom. I prije covida i potresa vidjeli smo rast cijena iz više razloga. Prvi je što nema dovoljno ponude, nije je bilo godinama, nema je ni trenutno i to je osnovni razlog zašto raste cijena novogradnje. Novogradnje ima malo, a činjenica da je u Zagrebu bio potres još povećava potražnju novogradnje.
VEZANE VIJESTI
Ako uzmemo u obzir gdje se ona gradi, to su ekskluzivne mikrolokacije i obala, na tim lokacijama imate kupce s visokom platežnom moći i oni lako apsorbiraju taj proizvod. Paralelno s time nekretnine su uvijek atraktivna investicija, pogotovo zadnje dvije godine gdje je neka nesigurnost još potaknula tradicionalni pristup ulaganju, a to je ulaganje u nekretnine. Mi smo na početku prvog lockdowna imali potpuni prestanak rada u agencijama za nekretnine, ono što je covid pokazao je da onaj dio tržišta koji je i bio visokoplatežan i imao višak kapitala za ulaganje ga je i nastavio imati.
Važno je istaknuti da ne rastu cijene svih nekretnina i ne rastu ni na svim lokacijama. CIjene su najviše porasle u segmentu novogradnje i na luksuznim mikrolokacijama u gradu Zagrebu i na moru”, objasnila je.
“Subvencije su podigle cijenu nekretnina”
Posebno se osvrnula na APN, odnosno subvencionirane kredite:
“Osim inače niskih kamatnih stopa, subvencionirani krediti su sigurno doprinijeli rastu cijena i to je dokazano dvjema studijama. Problem sa subvencioniranim kreditima je da se dodijeljuje samo kredino sposobnim građaima. Takvih u Hrvatskoj nema puno, tvrdnja da je to pomoć mladima, nije točna, jer velik broj mladih, nakon faksa, nije kreditno sposobna.
O subvencijama se i nedovoljno jasno govori, dodatni problem subvencija osim što su diskriminatorne, jer ciljaju samo kreditno sposobne, one su sezonskog karaktera. Naravno, kada vi nekom omogućite više sredstava u nekom razdoblju, onda će porasti potražnja i sve veći broj prodavatelja se počeo uključivati u tu veću priuštljivost građana.
Vi možete kupiti nekretninu bilo koje cijene, a država će vam platiti do 1.500 eura po kvadratu. Što su subvencije napravile? Samo pomogle onima koju su već planirali kupiti i povećale potražnju i cijene, a problem je što nakon što prodavatelji podignu cijene u periodu raspisivanja subvencija, njima se jako teško odreći, većinom psihološke, percepcije o vrijednosti njihove nekretnine”, veli.
Istaknula je i kako se otprilike pola nekretnina kupuje na kredit, ali i da ukupan broj transakcija u zadnjih nekoliko godina u Hrvatskoj pada.
“Vi plasirate na tržište skupe novogradnje koje neopravdano povuku i cijenu starogradnje, pogotovo na lokacijama gdje se grade, a sve manje ljudi si to može priuštiti, zato broj transkacija pada, a vrijednost raste”, objasnila je.
“U Hrvatskoj se ne grade priuštivi stanovi”
Što se centra Zagreba tiče, kaže kako je to uvijek bila specifična mikrolokacija, na kojoj su cijene rasle i prije covida i potresa i to zbog apartmanizacije.
“Vidjeli smo nagli pad transakcija za Donji grad uslijed potresa. To je bilo 50% u 2021. Bilježimo lagani povratak interesa, moram priznati da je to primarno od kupaca koji u tom trenutku nisu bili u Zagrebu, ali osnovni i glavni kriterij kupnje u centru je – je li zgrada bila oštećena statički ili ne. Obnova će svakako segmentirati tržište. One nekretnine koje će biti kvalitetno obnovljene, će zadržati vrijednost, one koje ne – neće”.
Rekla je i kako je problem što se u Hrvatskoj ne grade priuštivi stanovi nego se svi fokusiraju na luksuzne. Također, kaže, nema dugoročne, sustavne i smislene strategije zbrinjavanja, ne samo socijalnih kategorija, nego šireg spektra ljudi, što se u drugim zemljama zove priuštljivim stanovanjem.
Govorila je i o kupnji nekretnina putem cesije, koje su oduzete jer netko nije mogao plaćati kredit.
“Postoje takvi segmenti, takve nekretnine su se počele pojavljivati na tržištu kada su se banke počele rješavati portfelja svojih toksičnih redita. Banke upakiraju takav portfelj nekretnina i prodaju ga s vrlo sniženom cijenom raznim institucijama, među ostalima i agencijama za naplatu. Nije to tako neobično, taj proizvod postoji već dugi niz godina. Tih portfelja je u Hrvatskoj sve manje i manje jer su ih banke rješavale u zadnjih 10 godina”.
Utjecaj kamatnih stopa i uvođenja eura
Kako kamatne stope utječu na tržište nekretnina?
“Kamatne stope su jedan od direktnih faktora utjecaja na tržište nekretnine. Što je stopa niža to je aktivnost veća. Svakako netko tko će kupovati kreditom bit će puno oprezniji sada nego što bi bio prije nekoliko godina”.
A kako će na cijene nekretnina utjecati uvođenje eura?
“Nedavno smo imali analizu profesora Tice baš na tu temu. Uvođenje eura znatnije utječe na ona tržišta na kojima je inflacija niska. Mi sada vidimo porast inflacije pa mislimo da će utjecaj eura biti niži. Ja ne očekujem neke prevelike pomake, kao što se nije dogodilo ni kada smo ušli u EU jer smo i tada već imali cjenovni plafon. Mislim da će uvođenje eura primarno pomoći aktivnosti na tržištu jer više nećemo imati valutne klauzule”, zaključuje.
N1 pratite putem aplikacija za Android | iPhone/iPad i društvenih mreža Twitter | Facebook | Instagram
Kakvo je tvoje mišljenje o ovome?
Pridruži se raspravi ili pročitaj komentare