Hrvatska javnobilježnička komora je za sve građane izradila smjernice s ciljem informiranja i davanja naputaka o pravnoj sigurnosti prometa nekretninama u RH.

U pravnim poslovima čiji je predmet stjecanje, prijenos te prestanak prava vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama (npr. kupoprodaja nekretnine, zasnivanje založnog prava na nekretnini i sl.) sastavljači isprava, s ciljem zaštite pravne sigurnosti građana i izbjegavanja negativnih konotacija, trebali bi biti javni bilježnici i odvjetnici. Razlog tome je velik broj zlouporaba povezanih sa takvim pravnim poslovima, a do kojih najčešće dolazi zbog neinformiranosti ili neznanja građana. Ujedno, slabija platežna moć građana te želja za uštedom u konačnici vrlo često dovodi do velikih financijskih i pravnih gubitaka za stjecatelje nekretnina.

Osnovni argument ideji o javnim bilježnicima i odvjetnicima kao ovlaštenim sastavljačima isprava je što isti spadaju u kategoriju kvalificiranih pravnika koji su sukladno temeljnim propisima koji normiraju njihove profesije (Zakon o javnom bilježništvu i Zakon o odvjetništvu) educirani i ovlašteni sastavljači isprava. Međutim, u praksi, isprave o disponiranju stvarnim pravima na nekretninama često pišu osobe koje za to nisu kvalificirane.

Pisanje isprava od strane neovlaštenih osoba je, na žalost dosta proširena pojava u Republici Hrvatskoj koja posljedično reflektira iznimno negativni utjecaj na pravnu sigurnost pravnog prometa koji se odnosi na nekretnine. Isto tako, prodaja tipiziranih obrazaca ugovora koje naknadno popunjavaju stranke stvara plodno tlo širenju nadripisarstva te smanjuje pravnu sigurnost pravnog prometa nekretnina. To je iz razloga što pravno neuke stranke često ne znaju ispunjavati takve obrasce. Ujedno, sadržaj ovakvih obrazaca je često suviše ograničen i karakterizira ga izostanak prostornih kapaciteta koje bi ugovorne strane mogle iskoristiti da uglave neke dodatne odredbe radi zaštite svojih prava i utvrđivanja obveza. Međutim, kako su ovi obrasci najjeftinija opcija koja se nudi na tržištu, većina stranaka ih bira da bi izbjegli veće troškove ne razmišljajući usput kako takav izbor često vodi u naknadne dodatne troškove i parničenja. Ipak, dajući prednost isplativosti pred kvalitetom, stranke će prije koristiti spomenute obrasce uz eventualna dodatna pravna savjetovanja nepravnika i neovlaštenih sastavljača isprava nego izabrati kvalitetu i veću cijene usluge pravnih profesionalaca.

Zakon o parničnom postupku određuje kako stranku može zastupati samo odvjetnik, ako zakonom nije drugačije određeno. Isti Zakon sadrži odredbu o zastupanju stranke od strane osobe koja se sa njom u radnom odnosu, ako je potpuno poslovno sposobna, dok je u stavku 3. normirano zastupanje putem srodnika u pravoj liniji, brata, sestre ili bračnog druga ako su potpuno poslovno sposobni i ne bave se nadripisarstvom.

Zakon o javnom bilježništvu u članku 175. pod nazivom „Nadripisari“ sadrži odredbu o zabrani obavljanja za nagradu i obratno poslova koji po tom Zakonu spadaju u djelokrug javnih bilježnika. Isti zakon u članku 4. određuje kako je javni bilježnik ovlašten zastupati stranke u nespornim stvarima pred sudovima i drugim javnim tijelima ako su te stvari u neposrednoj vezi s kojom njegovom ispravom te u tim slučajevima javni bilježnik ima prava i dužnosti odvjetnika. Zakon o odvjetništvu u između ostalog određuje kako odvjetnici smiju pružati sve oblike pravne pomoći, a osobito davati pravne savjete, sastavljati isprave, pravne lijekove i druge podneske te zastupati stranke. Međutim, ako sastavljač određene isprave nije osoba koja spada u krug više navedenih kvalificiranih kategorija te ako takva osoba to ujedno radi za naplatu, time čini kazneno djelo nadripisarstva iz članka 313.

Kaznenog zakona. Toj nelegalnoj aktivnosti stalo bi se na kraj kada bi se perfekcija zemljišno-knjižnih upisa glede pravnih poslova koji se odnose na stvarna prava na nekretninama dodatno normativno regulirala propisivanjem formalno-pravno strožeg i javnog oblika isprave te označavanjem njenog sastavljača. U protivnom, takvi pravni poslovi dovode do opterećenosti sudova sa procesima koji često proizlaze iz manjkavih oblika isprava bilo da je do sastava takvih isprava došlo radi nekvalificiranosti njihovih sastavljača ili su ugovorne strane za sklapanje pravnih poslova koristile tipizirane obrasce.

Pravna nesigurnost pravnog prometa nekretnina i nesređenog stanja zemljišnih knjiga mogla bi se eliminirati normiranjem obvezujućeg formalnog oblika isprave kao temelja upisa u zemljišnim knjigama. Taj oblik bi prvenstveno trebao biti oblik javne isprave (javnobilježničkog akta ili solemnizirane, tj. javnobilježnički potvrđene privatne isprave koja takvom potvrdom stječe pravnu snagu javne isprave). Na taj način bi postupak kod pravnih poslova koji proizvode stjecanje, ograničenje, opterećenje, prijenos ili prestanak stvarnih prava na nekretninama nešto poskupio. Međutim, povećala bi se i razina pravne sigurnosti, a time i sređenost zemljišnih knjiga. Postoje brojni negativni primjeri iz prakse koji pokazuju narušavanje pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga, a najčešće su povezani sa oblicima isprava. Npr. moguća je situacija u kojoj pravno neverzirane i needucirane inozemne fizičke osobe u formi tipskog obrasca sklope ugovor o prijenosu prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu. Takvi kupci nisu svjesni činjenice da kupoprodajni ugovor trenutno nije provediv u Republici Hrvatskoj radi Ugovora o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji iz 2011.g. koji odgađa strancima stjecanja prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu sa produljenim rokom do 17.06.2023. U konkretnom slučaju, s obzirom na činjenicu da se radi o tipskom obrascu ugovora i o ovjeri potpisa na istom stranka nema nikakav kontakt sa osobom koja bi joj dala pravni savjet jer javni bilježnik kod ovjere potpisa na ugovoru ne ulazi u sadržaj istog. Dakle, stranke u tom slučaju trpe štetu u vidu troškova sklapanja takvog ugovora kao i troškova poreza na promet nekretnina s obzirom da je sukladno članku 16. Zakona o porezu na promet nekretnina porezna obveza nastala u trenutku sklapanja ugovora koji je titulus, iako je modus za sada još uvijek nemoguć. Ujedno, žalba na porezno rješenje nije suspenzivna pa bi kupci kao zemljišno-knjižni nevlasnici trebali platiti porez. Osim toga, nerijetki su slučajevi prijevarnih raspolaganja određenim nekretninama na način da se krivotvore podaci o ugovornim stranama koje ponekad ne budu čak niti svjesne sklapanja određenog pravnog posla. Sukladno članku 57. stavak 6. Zakona o zemljišnim knjigama, osoba čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi prava mora ishoditi ovjeru svojeg potpisa, dok je za drugu ugovornu stranu dovoljno da bude potpisana. Tako npr. kod sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine netko može kupca lažno potpisati. Članak 103. stavak 1. Zakona o zemljišnim knjigama određuje kako prijedlog za upis koji bi imao značenje uknjižbe ili predbilježbe ovlaštena je staviti osoba koja predloženim upisom stječe, mijenja ili gubi knjižno pravo. Prodavatelj u takvoj situaciji može nakon ovjere samo svojeg potpisa na ugovoru o kupoprodaji nekretnine, podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige i u zemljišnim knjigama upisati kao vlasnika osobu koja uopće nije svjesna te činjenice. Dimenzija pravnih poslova raspolaganja nekretninama nikako ne bi smjela biti dio normativno liberalnog i primarno ekonomski isplativog sustava, već dobro organiziranog i propisima potkrijepljenog procesa u kojem je neizostavna uloga pravno kvalificiranih osoba. Tako bi se u pravnom prometu nekretnina smanjio udio sudjelovanja nelojalne i nelegitimne konkurencije ovlaštenim sastavljačima isprava, u državnom bi se proračunu osigurala dodatna sredstva, smanjivao bi se broj sudskih procesa proizašlih iz manjkavih pravnih poslova i oblika isprava što bi finalno pozitivno utjecalo na ekspanziju i kontinuitet pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga, stoji u priopćenju Hrvatske javnobilježničke komore.