Zaštićena najmoprimka: "Ne znamo kada ćemo biti iseljeni iz stanova. Država očito čeka da svi poumiremo"

Sadašnji zaštićeni najmoprimci su u bivšoj Jugoslaviji stekli stanarsko pravo na stanovima u privatnom vlasništvu koji su bili nacionalizirani ili konfiscirani. Nakon osamostaljenja Hrvatske ti su stanovi vraćeni izvornim vlasnicima, a ljudi koji su dotad živjeli u njima kao nositelji stanarskog prava, dobili su status zaštićenih najmoprimaca.

Prema podacima iznesenima na konferenciji za novinare SU-a, trenutno je 971 nekretnina u registru stanova u vlasništvu ili suvlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci i zaštićeni podstanari. Računaju li se svi članovi kućanstava, u njima živi 1.854 zaštićenih najmoprimaca, dok povrat tih nekretnina čeka 2.556 vlasnika. Država si je zadala cilj da to pitanje riješi do 2030. godine. Najviše je takvih nekretnina je u Zagrebu - 429, u Splitu 238, u Rijeci 123, u Dubrovniku stotinu, a po desetak ili manje u još nekoliko gradova.

Višedesetljetni pravni problem

U travnju 2024. na snagu je stupio Zakon o načinu izvršenja presuda Statileo protiv Hrvatske kako bi se riješio dugogodišnji problem zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova u skladu s odlukama Europskog suda za ljudska prava (ESLJP) i Ustavnog suda.

Statileo protiv Hrvatske presuda je ESLJP-a iz 2014. godine koja se, kako stoji na stranicama za ovaj slučaj nadležnog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine - riješila višedesetljetni pravni problem između privatnih vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca u Hrvatskoj.

No Danica Mirković Vejvoda, umirovljena odvjetnica i pravna savjetnica Hrvatske udruge stanara i suvlasnika iz Rijeke, ujedno i sama zaštićena najmoprimka, kaže kako zakon Statileo nije sukladan ni hrvatskim zakonima niti međunarodnim konvencijama i da se njegovom provedbom ozbiljno narušavaju ljudska prava i pravo na dom. A pravo na dom, ističe, jače je od prava na vlasništvo.

"Donesen je zakon o provođenju presude. Pa gdje tog ima?"

"Donesen je zakon koji se ne može provesti jer nema zamjenskih stanova. A ako se ne može provesti, onda takav zakon ne vrijedi. Osim toga, donesen je zakon o provođenju jedne presude. Pa gdje toga ima", pita se naša sugovornica (na slici) koja kao pravna stručnjakinja s 40-godišnjim iskustvom traži da se odgodi primjena tog zakona sve dok država ne izgradi stanove i osigura smještaj zaštićenim najmopriomicima, ali i da im smanji nametnuti najam.

Za postojeće stanje kaže da je neodrživo, posebno umirovljenicima kojih je u tim stanovima najviše.

"Mi smo nositelji stanarskih prava. Bivša država dala nam je to pravo koje je bilo doživotno i prenosilo se na članove obiteljskog domaćinstva. Praktički je obitelj trajno dobivala stan. Kada je 1990. došlo do promjene režima nas su stavili na led jer smo bili u tzv. privatnim stanovima", ističe.

"Vlast se oglušila"

Godine 1958. provedena je nacionalizacija. Nacionalizirani su svi stanovi u stambenim zgradama s više od tri stana.

"Tada je učinjen prvi propust. Jednostavno nije bilo upisano da su stanovi nacionalizirani pa su ti stanovi ostali u privatnom vlasništvu. No država je s njima nesmetano raspolagala jer nisu bili u posjedu vlasnika. U većini slučajeva to su bili stanovi za iznajmljivanje, osim onih vrjednijih stanova i vila iz kojih su vlasnici bili izbačeni", poašnjava naša sugovornica.

Onda se devedesetih, nakon osamostaljenja Hrvatske, dogodila denacionalizacija.

"Tada je odlučeno da se vlasnicima nacionaliziranih stanova da tržišna vrijednost stana, a da stanari ostaju u stanu i otkupljuju ga onako kako su otkupljivali i drugi. Donesen je Zakon o otkupu stanova i u jednu odredbu je stavljeno da se prodaju svi nacionalizirani i konfiscirani stanovi, osim stanova u privatnom vlasništvu. Tada sam pokrenula postupak ocjene ustavnosti te odredbe, a jedna od odluka bila je da je stanarsko pravo jednako po snazi za sve, bez obzira na to tko je nositelj prava vlasništva. No vlast se oglušila na to. Potom je donesen Zakon o najmu kojim su nam zapravo ukinuli stanarska prava i proglasili nas najmoprimcima."

Presuda Statileo, ali i presuda Gottwald

Godine 2014. donesena je presuda Statileo.

"U tom predmetu jedan je vlasnik tužio državu jer je bio oštećen za najam. Donesena je presuda u njegovu koristi da država mora nadoknaditi razliku od povlaštenog do tržnog najma. Kada je ta presuda prošla, u Saboru su prije tri godine donijeli zakon o primjeni presude zakona Statileo. Kao pravniku meni je bilo nevjerojatno da se donosi zakon o provedbi neke presude. U javnosti je stvoren dojam da je takav nalog iz Europe kojim će se riješiti naše pitanje. Po tom zakonu postali smo zaštićeni najmoprimci u prijelaznom razdoblju i kao takvi moramo plaćati 50 posto od tržišne najamnine. Pa ja za svoj stan plaćam mjesečno 560 eura. Možete misliti što to znači jednom umirovljeniku. Država na nama vježba svoju moć i uopće ne brine je li to u skladu s Ustavom i zakonom.", kaže Mirković Vejvoda.

No postoji još jedna presuda ESLJP-a - u slučaju Miroslave Gottwald Markušić. Ona je zbog nepriznavanja stanarskog prava tužila Republiku Hrvatsku i dobila pravomoćnu presudu ESLJP-a koji joj je priznao stečeno stanarsko pravo po Zakonu o denacionalizaciji i prema kojoj se nacionalizirani stanovi u odnosu na treće osobe "neće vraćati njihovim bivšim vlasnicima".

"Zašto se nije donio zakon i po drugoj presudi?"

Mirković Vejovda pita se zašto država, ako je donijela zakon po jednoj presudi (Statileo) nije mogla donijeti zakon i po ovoj drugoj.

"Po presudi Gottwald stanari ostaju u stanu s istim pravima kao i svi ostali nositelji stanarskih prava, bez obzira na titulara prava vlasništva, a vlasnicima se plaća tržišna naknada za oduzetu nekretninu. U toj presudi je ESLJP stvarno dobro analizirao situaciju kod nas. Naveli su da je 1959. čitav stambeni fond bio nacionaliziran i da nam je trebalo omogućiti otkup kao svima ostalima bez obzira je li u zemljišnim knjigama provedeno da je bio nacionaliziran."

Ona smatra da se sve to događa jer su u 80 posto slučajeva razni prekupci i nakupci jeftino kupovali nacionalizirane stanove od originalnih vlasnika, neki i po desetak takvih. Sve skupa drži nehumanim i okrutnim, pogotovo jer je riječ o većinom starim ljudima.

"U tim smo stanovima većinom svi preko 70 godina. Ljudi se jednostavno boje."

"Ja tih deset godina za čekanje presude nemam"

U Hrvatskoj je ukupno bilo oko četiri tisuće nacionaliziranih stanova u kojima su zaštićeni najmoprimici, a sada ih je ostalo nešto više od tisuću.

"Forsira se narativ da mi te stanove vraćamo u posjed. Mi ih ne vraćamo u posjed, nego dajemo u posjed jer ti ljudi (vlasnici, nap.a.) nisu bili u posjedu 70 godina. To je bitna razlika. Neka se ovaj problem riješi davanjem zamjenskih stanova, ali takvih stanova jednostavno nema", upozorava Mirković Vejvoda.

Podsjeća i na stav presude ESLJP vezan uz jedan slučaj iz Velike Britanije prema kojemu je stanovanje toliko važna socijalna kategorija da se ne smije podvoditi pod zakonitosti tržišta. No preostali zaštićeni najmoprimci u Hrvatskoj osjećaju se nezaštićenima.

"Mene donekle štiti struka, ali i ja sam već stara. Ja mogu u svom slučaju ići do Strasbourga i tamo se pozvati na presudu Gottwald, ali sve će to trajati deset godina. Ja nemam tih deset godina. Imam 40 godina pravničkog staža i znam što je sud, a ja za to više nemam vremena. Diskriminirani smo od početka."

"Plaćamo ogroman najam i ne znamo kada ćemo biti iseljeni"

Utješnima smatra izdvojena mišljenja četvero ustavnih sudaca oko zatražene ocjene ustavnosti Zakona o načinu izvršenja presuda Statileo protiv Hrvatske.

"Jako su kvalitetno napisana i u njima je lijepo rečeno kako je donesen zakon koji se ne može provesti jer nema zamjenskih stanova. A ako se ne može provesti, onda takav zakon ne vrijedi. U međuvremenu, mi visimo. Em plaćamo ogroman najam em ne znamo kada ćemo biti iseljeni. Država će očito čekati da svi poumiremo jer si to može dozvoliti", zaključila je Mirković Vejvoda.