Austrija je država podstanara. U vlastitoj nekretnini živi 48 posto ljudi, svi ostali iznajmljuju stanove. Još više takvih je u austrijskoj prijestolnici. U Beču, naime, u iznajmljenim stanovima živi više od četiri petine stanovnika – upravo suprotno stanju u Sloveniji. I za stanarinu tamo ne treba posegnuti duboko u džep.

Kada se radi o kvaliteti života, Beč već više godina konkurenciju ostavlja iza sebe. Prilikom posljednjeg ocjenjivanja prije tri godine (prošle i pretprošle godine zbog epidemije koronavirusa rangiranja nije bilo), renomirana međunarodna konzultantska kompanija Mercer je austrijsku prijestolnicu već deseti put uzastopno uvrstila na sami vrh ljestvice gradova s najvišom kvalitetom života.

Iako su teroristički napad u centru grada u studenom 2020. i vrlo stroge mjere protiv covida, koje gradske vlasti u suradnji s ostatkom Austrije zagovaraju još i danas, dojam barem kod lokalnog stanovništva nešto pokvarili, Beč i dalje opravdano uživa status carske prijestolnice – za sve slojeve.

Razloga je više. Odlična infrastruktura, kvalitetna zdravstvena zaštita, široka lepeza kulturnih i obrazovih mogućnosti, besplatni vrtići, krstalno čista voda koju bečki vodovod već više od sto godina dovodi iz 150 kilometara udaljenih alpskih izvora, do niske razine kriminala, visoke socijalne zaštite i političke stabilnosti. Od svih su ključna dva: dobro razvijena i pouzdana mreža javnog prijevoza (godišnja karta za sav gradski prijevoz košta jedan euro na dan) i (u odnosu na BDP i obiteljski proračun) cjenovno pogodne stanove.

Upravo zbog svoje inovativne, pametne i održive stambene politike Beč je posljednji put od UNESCO-a proglašen najboljim gradom u kategoriji. “Ovo je još jedna u nizu nagrada koje prepoznaju naše napore na području pametne stambene politike. Sve što radimo je da konstantno nastojimo poboljšati kvalitetu života Bečana”, komentirao je gradonačelnik Michael Ludwig nagradu prije dobrih godinu dana.

Prekomjerna ponuda i 5500 eura za kvadratni metar

Stambena kriza je još uvijek jedan od gorućih problema u Europi. Zbog niskih kamatnih stopa cijene stanova u EU-u su se u posljednjem kvartalu prošle godine u odnosu na godinu ranije povećale za dobrih devet posto, što je najbrži rast nakon razdoblja neposredno prije financijske krize 2008. godine.

Ni u Austriji nije drugačija situacija. Štoviše – po podacima Eurostata, cijene stanova kod sjevernih susjeda su prošle godine rasle natprosječno, za nekih 13 posto – u Sloveniji za usporedbu čak za dobrih 15.

Koronakriza dodatno je potaknula potražnju za dodatnim ili širim životnim prostorom. A razlike između austrijskih pokrajina su poprilične. U Beču je za prosječno veliki stan (67 kvadrata) potrebno odvojiti 363 tisuće eura, odnosno nešto manje od 5.500 eura po kvadratu, dok je u Štajerskoj, Donjoj ili Gornjoj Austriji cijena kvadrata između 3.000 i 3.900 eura.

“Primjećujemo stalni rast cijena, također i novih projekata. Prije nekoliko godina su oni bili na raspolaganju po značajno nižim cijenama”, kaže Karina Schunker, direktorica firme za nekretnine EHL Wohnen iz Beča. Građevinski procvat u Beču – samo ove godine će izgraditi 17. 600 stanova, a u idućoj godini više od 18.000, znači da u glavnom gradu već treću godinu zaredom na tržište dolazi mnogo novih stanova, a ponuda se povećava.

Dakle kakav je utjecaj novogradnje? “U Beču ćemo zbog toga imati nešto više stanova od potražnje”, procjenjuje Michael Pisecky, predsjednik bečkog udruženja upravitelja nekretninama. “I to je dobra vijest za one koji traže dom. S obzirom na to da će ponuda u većim bečkim okruzima prestići potražnju, to će utjecati i na otkupne cijene”, tvrdi.

I ne samo Beč – cijela Austrija danas bilježi najveću stopu novogradnji u Europi. Prošle godine je tako u cijeloj državi ponuda bila veća od potražnje – za gotovo 40.000 stanova, ove godine će narasti na 66.000. Uz sve navedene podatke ne čudi da je u betonsko zlato u prošloj godini bilo uloženo više novca nego ikada ranije. Po cijeloj Austriji je bilo prodano 163 tisuće nekretnina, a vrijednost poslova je dostigla rekordnih 43 milijarde eura – petinu više nego u 2020. godini. Lavovski udio transakcija pripao je Beču, gdje je prodaja nekretnina prošle godine dosegla 12 milijardi eura.

Prijestolnica upravo zbog redovnih uvrštavanja među najuglednije gradove po kvaliteti života privlači sve više ljudi, između 2007. i 2017. godine dodatnih 206 tisuća, a Beč je danas sa skoro 1,9 milijuna stanovnika iza Berlina drugi najveći grad na njemačkom govornom području. A austrijska prijestolnica u praksi pokazuje da se stambena problematika rješava i na drugačiji način nego što je odluka za kupovinu nekretnine. Zbog svoje cjenovne privlačnosti ova je mogućnost za nove doseljenike (mladi i državljani drugih, posebno istočnoevrospkih država) posebno zanimljiva.

Raj za podstanare, grad s najvećim fondom vlastitih stanova

Beč nikada nije popustio privatizacijskom pritisku i nikada nije potrošio svoje zalihe stanova, zato danas četvrtina (!) svih stanova u prijestolnici, preciznije 220.000 u 1749 oćinskih zgrada pripada gradu. Kompanija Wiener Wohnen u vlasništvu grada je najveća kompanija za upravljanje nekretninama u Europi i godišnje u održavanje i obnovu općinskih zgrada uloži u prosjeku oko 400 milijuna eura.

Dodatnih 200.000 stanova pripada neprofitnim udrugama, koje primaju javni novac. Tako ukupno 62 posto Bečana živi u subvencioniranim ili općinskim stanovima – model, kakav nećete pronaći nigdje drugdje u svijetu. U Beču grad gradi stanove za široke mase stanovništva, ne samo za siromašne. Socijalni stanovi nisu stigma, oni su norma. I cenzus – godišnja primanja građana, koji imaju pravo na ovakve stanove – postavljen je iznenađujuće visoko.

Tko se prijavi za gradski stan, ne smije zarađivati više od 46.000 eura godišnje, za četveročlanu obitelj ograničenje je 87.000 eura. Nikako se ne radi o niskim zaradama. I isto tako važno – oni, koji kasnije zarade više, ne moraju se seliti iz stanova. Zbog toga u Beču često jedni do drugih žive suci i čistačice. Zbog direktive EU-a iz 2006. godine jednaki uvjeti za gradske stanove vrijede i za mnoge strance sa stalnim boravkom u Beču.

Što je sa stanarinama? Stanari u gradskim stanovima ne trebaju se bojati neočekivanog rasta cijena ili otkaza, jer u pravilu grad sklapa ugovore na neodređeno vrijeme. Karakteristika bečkih gradskih stanova je da su na raspolaganju u svih 23 okruga, znači i u prvoj tik do katedrale Sv. Stefana. I svugdje za kvadratni metar naplaćuju istu stanarinu. Prema posljednjem usklađivanju prije mjesec dana iznosi 6,15 eura za kvadratni metar, čemu se još dodaju operativni troškovi i desetpostotni porez. Bez nadoplata, bez dodatnih provizija posrednika.

Ili konkretno – trosobni stan veličine 70 kvadratnih metara, par ili obitelj mjesečno optereti za 430 eura. Stanarine na privatnom tržištu su naravno bitno veće – za sličan stan se cijena u prosjeku kreće od devet do 12 eura za kvadratni metar, odnosno od 630 do 850 eura i više.

Dakle, razlika odnosno ušteda za obitelj koja živi u gradskom stanu mjesečno iznosi dobrih 200 eura.

Od Alt-Erlaa do Apserna

Sedam krovnih bazena, sedam unutrašnjih bazena koji se zagrijavaju, 21 sauna, dva zdravstvena centra, tri vrtića, dvije škole, na desetine igrališta, crkva, vrtovi na balkonima, knjižnica i vlastiti centar za reciklažu. Sve je to stambeni kompleks Alt-Erlaa u 23. bečkom okrugu, izgrađen još sedamdesetih godina prošlog stoljeća s povoljnim stanarinama.

“Živjeti kao bogataši – za sve slojeve”, bila je vizija arhitekta Harryja Glücka, koji je projektirao ovaj 400 metara dug i 27 katova visok kompleks, u kojem se tri zgrade nezaboravnog oblika dimnjaka sužavaju kroz terase i gdje sada u 3200 stanova živi 10 tisuća ljudi.

Stambeni kompleks Alt-Erlaa bio je izgrađen sedamdesetih godina prošlog stoljeća i s niskim stanarinama i danas se smatra primjerom modela rješavanja stambene politike za sve slojeve.

I danas vrijedi za primjer modela rješavanja stambene problematike za sve društvene slojeve. Na vožnju brzim liftom do najvišeg kata potroši se koliko i za jedva izgovorenu rečenicu, s vrha se vidi pola Donje Austrije. Do stanice podzemne željeznice je dobra minuta hoda.

“Ovo nije geto”, kaže nam Markus Fischer, jedan od stanara. “Ovdje živimo svi – ljekari, pravnici, električari, radnici i zidari. Mladi koji misle da je drugdje bolje, nakon nekoliko godina se vrate”, kaže Fischer. Na stan se čeka do šest godina, stanarina s grijanjem, uključujuči korištenje svih bazena, sauna i zajedničkih prostora za rekreaciju se kreće od 8 do dobrih 9 eura za kvadratni metar, odnosno za stan veličine 50 kvadratnih metara, približno 420 eura. Pri tome je naravno važan podatak da prosječna neto plaća u Austriji iznosi oko 2200 eura, a u Sloveniji 900 eura manje.

7 krovnih bazena, 7 unutrašnjih bazena koji se zagrijavaju, 21 sauna, dva zdravstvena centra, tri vrtića, dvije škole, na desetine igrališta, crkva, vrtovi na balkonima, knjižnica i vlastiti centar za reciklažu. Cijena najma dvosobnog stana u kompleksu Alt-Erlaa – 420 eura.

Također i starije zgrade nude udobnost za niske stanarine. Karl-Marx-Hof, izgrađen prije skoro stotinu godina, ukupne je dužine dobar kilometar i najduža je stambena zgrada na svijetu. U ovoj impozantnoj građevini koja izgleda kao paleta, živi oko 3000 ljudi. Izgrađeno je samo 20 posto tlocrtnih površina, sve ostalo su prostrani travnjaci i prostrani balkoni i terase. Ovdje se ostvarila vizija “svjetlosti, zraka i sunca”, koju su u periodu između ratova promovisali bečki socijaldemokrati.

Na drugoj strani Dunava, u okrugu Apsern, gdje je prije sto godina bio najsuvremeniji aerodrom u Europi, grad zajedno sa investitorima već nekoliko godina gradi cjenovno povoljnu i suvremenu četvrt. Ovih dana visoke svibanjske temperature natjerale su mještane da se rashlade u umjetnom jezeru oko kojeg je već izgrađeno više od 3000 novih stanova.

Seestadt-Aspern danas je jedan od najvećih projekata urbanog razvoja u Europi. Uskoro će u ovom novom dijelu Beča, u koji su gradski urbanisti već u samom startu projekta najprije doveli podzemnu željeznicu – živjeti više od 25 tisuća ljudi. “Kao da sam na odmoru, takav je osjećaj kada živiš ovdje”, govori nam mladi par koji se ovdje doselio prije dobrih godinu dana.

Većina stanova je subvencionirana, izgrađeno je također i suvremeno studentsko naselje sa 600 soba. 50 posto tlocrtnih površina rezervirano je za parkove, vrtove, rekreacijske namjene i zajedničke trgove. Ovo neće biti samo naselje za spavanje – grad ovdje planira i već gradi naučno-istraživački i obrazovni centar Smart City Wien sa radnim mjestima sa visokom dodatnom vrijednošću. Ne zaboravlja se ni ravnopravnost, skoro sve ulice su nazvane po ženama.

100-godišnja socijaldemokratska stambena tradicija

“Iz gledišta podstanara Beč je primjer za cijelu Europu. Ovakav broj kao i cijene najma neprofitnih stanova su jedinstvene. Također i kvaliteta zgrada i oprema tih stanova ne može se mjeriti ni sa jednim drugim gradom”, objašnjava Barbara Steenbergen, predsjednica Europskog udruženja podstanara. “I grad je za to spreman dobro platiti”, nastavlja dr. Kurt Stürzenbecher, socijaldemokratski gradski vijećnik i član gradskog stambenog odbora.

600 milijuna eura godišnje ide na stambene subvencije. “Postoji društveni konsenzus da 0,5 posto od bruto plaće odbija kako poslodavac tako i zaposlenik i to se slijeva u lonac stambenih subvencija”, dodaje Stürzenbecher. Koncept sa dugom tradicijom. Prije točno sto godina tadašnji gradski vijećnik za finansije Hugo Breitner poreznom reformom te stambenim taksama i porezima na nekretnine pokrenuo je prvi gradski stambeni program.

Gradili su i po 25 tisuća novih stanova godišnje, u gradnju je bilo uključeno više od 400 arhitektonskih ureda i samo 11 godina kasnije je u stanovima u vlasništvu grada već živio svaki deseti Bečanin. Drugu značajniju stambenu ofanzivu je donio pad željezne zavjese i doseljavanje iz sudjednih država. Svake godine je grad gradio i renovirao više od 10 tisuća stanova. Kvaliteta života se upravo zbog toga uveliko poboljšala. Ako je 1984. godine 39 posto stanova bilo “podstandardno”, 2009. godine je takvih bilo još samo pet posto.

“Upravo zbog dugogodišnje tradicije bečkog stambenog modela nije ga jednostavno kopirati u druge gradove”, jasan je dr. Koen Smet, ekonomist Bečkog ekonomsko-poslovnog fakulteta. “Situacija u Beču se razvijala u povijesnom kontekstu.« S njim se slaže i Steenbergen i dodaje: »Nemoguće je u nekoliko godina dostići nivo Beča, a u nekom trenutku treba početi graditi. Nema drugog rješenja.”

Socijaldemokratska stranka, koja gradsku politiku sa izuzetkom nekoliko godina za vrijeme Drugog svjetskog rata, vodi već više od sto godina, bila je zbog novih građevinskih propisa izložena kritikama oporbe o retrosocijalzmu. Propisima bečka gradska vlast želi još više posegnuti u privatno tržište, kada se radi o kupovini nekretnina i stambenim projektima, jer dvije trećine novogradnje na novim zemljištima na kojima su gradske vlasti dale zeleno svjetlo za prekvalifikaciju iz poljoprivrednih u građevinska, moraju biti subvencionirani stanovi.

Osim toga grad još uvijek ima više od 2,7 milijuna kvadratnih metara vlastite prostorne rezerve. “Cjenovno dostupan stan ne smije biti privilegija za više zarade, nego je osnovno pravo u Beču. Za mene je stambeno pitanje ključno područje za ostvarivanje socijalne sigurnosti u našem gradu”, kaže Kathrin Gaal, koja kao gradska vijećnica vodi bečki stambeni odjel. “Cilj je bila borba protiv spekulacija sa zemljištima, koja su glavni pogon cijena u stambenoj gradnji.”

Velika prednost Beča je posebno u tome da postoji vrlo dobra suradnja sa neprofitnim upraviteljima nekretnina, koji u prvom redu ne rade za dobit, nego većinu prihoda ulažu u obnovu ili u nove zgrade. Vlasnici takvih stanova ne smiju biti građevinske firme – između sebe mogu podijeliti samo 2 posto ukupne dobiti.

Stan kao ljudsko pravo

Bečki gradonačelnik Ludwig negira da u Beču postoji socijalističko stambeno tržište. “Prije svega tržište je prilagođeno podstanarima”, odgovara na kritike. “Važno je da počnete sa skladištenjem nekretnina. Od pada zida se Beč povećao za oko 400.000 ljudi. To je bio veliki izazov, posebno za upravljanje zemljištima i stambenu gradnju. Nama je uspjelo jer smo vrlo ciljano otkupljivali zemljišta, prvenstveno na područjima degradiranih željezničkih stanica ili na primjer nekadašnjih vojarni.”

Ključno je bilo, kako je već više puta naglasio Ludwig, da velika urbana područja nisu razvijali jedno za drugim, nego više odjednom, da bi na taj način zadovoljili potrebe stanovništva. “Upravljamo subvencioniranim stanovima ne samo na periferiji kao drugi veliki gradovi, nego u svim okruzima i pokušavamo ih čuvati i širiti i u budućnosti. Ne počivamo na tome, nego se trudimo osigurati daljni razvoj stambenog tržišta na način da i u budućnosti što više Bečana ima cjenovno povoljne subvencionirane stanove.”

Bečki stambeni program, koji je pokrenut još dvadesetih godina prošlog stoljeća je zbog svoje uspješnosti naravno zanimljiv za mnoge druge velike gradove. Zbog toga što u austrijskoj prijestolnici, za razliku od mnogih drugih europskih gradova, općinske stanove nisu rasprodali i na taj način očuvali vlastiti stambeni fond, bečki model je teško prenijeti drugdje. Dakle, osnovno načelo gradske politike još uvijek može poslužiti kao vodilja, kaže vijećnik Kurt Stürzenbecher. “Najvažnije je da ne vjerujemo samo tržištu, nego da popravimo tržište i na stan gledamo kao na ljudsko pravo, a to pravo se mora ostvarivati državnim i općinskim, odnosno gradskim sredstvima.”