Kako funkcionira primjena novog zakona o zgradama: "I dalje vlada sindrom razbijenog stakla"

Sam Zakon s nizom podzakonskih akata važan je već samim time jer se izravno tiče otprilike dva milijuna ljudi koji u Hrvatskoj žive u stambenim zgradama. Tim zakonom po prvi puta stambene zgrade, odnosno suvlasničke zajednice postaju pravni subjekti s osobnim identifikacijskim brojem (OIB zgrade), a predstavnici suvlasnika dobivaju značajno veće ovlasti, obveze i odgovornosti

Jedan od najupućenijih u ovu problematiku, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba Zdravko Vladanović, godinu dana nakon stupanja Zakona na snagu kaže kako je njime lijepo zaokružen normativni okvir, ali da i dalje nije sve bajno kako se to nekima na prvi pogled čini.

"Neupućeni bi mogli steći dojam da je sada sve na svome mjestu. No, oni na koje se ovi propisi odnose neće se složiti s takvom tvrdnjom, pa možemo reći da tek sada vidimo posljedice dugogodišnje prisutnosti sindroma razbijenog stakla u zgradarstvu", kaže Vladanović.

Sindrom razbijenog stakla

Sindrom razbijenog stakla sociološko je objašnjenje devijantnog ponašanja u zajednici, odnosno sustavnog propadanja prihvaćenih vrijednosti kao posljedice malog nereda koji se zbog nemara postupno širi.

"Slikovito rečeno, jedno razbijeno staklo na prozoru, jedan odbačeni ormar i stara perilica na hodniku zgrade, jedan grafit na zidu vodi drugom pa trećem i kad čovjek vidi da drugi za to ne mare, onda i sam pomisli zašto bi njega bilo briga. I dalje u zgradama imamo niz loših primjera odstupanja od civilizacijskog dosega ponašanja jer se prethodno ušlo u sivu zonu u kojoj je svatko radio što ga je bila volja", tumači Vladanović zašto 'sindrom razbijenog stakla' smatra prikladnom usporedbom.

Ukratko nam je iznio nekoliko problema koji su, po njegovom mišljenju, ostali neriješeni ili izašli na vidjelo nakon stupanja na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Nespremnost suvlasničkih zajednica

"Općenito gledajući, suvlasničke zajednice u stambenim zgradama su prilično zapuštene i nespremne za provedbu novodonesenog zakona. Nespremne su jer su organizacijski i kadrovski podkapacitirane, iako ima brojnih primjera dobre prakse. Ulazimo već u drugu godinu primjene Zakona prema kojemu su suvlasničke zajednice dužne donijeti nove međuvlasničke ugovore. Prema informacijama kojima raspolažem, malo je zgrada donijelo taj jako važan dokument već nepotrebno čekaju zadnji čas."

'Udaljenost' upravitelja od zgrada

"Upravitelji zgrada sada su obvezni puno toga raditi, ali ne stignu jer su i komercijalno orijentirani. Oni ne mogu ekonomski opstati ako će se baviti samo poslovima upravljanja, a ne nađu način da ostvare komercijalne rezultate izvršavajući poslove izvođenja radova na zgradi. Upravitelji su previše 'udaljeni' od zgrada kojima upravljaju. Objektivno gledajući i ne mogu biti sveprisutni u svim aspektima života višestambenih zajednica. Nije ni realno očekivati da su tu 's nama' svaki dan, da brinu o svemu. Sasvim je sigurno da se to nikad neće ostvariti u običnim zgradama za stanovanje jer bi to bilo preskupo. Osim zakonskih obveza, upravitelj izvršava i one poslove koje mu je zajednica suvlasnika povjerila jer je suvlasnička zajednica nalogodavac, a upravitelj nalogoprimac."

Velika očekivanja od predstavnika suvlasnika

"Predstavnik suvlasnika je osoba koju su suvlasnici izabrali da ih predstavlja, a moguće i zastupa. Čast brojnim pojedincima, ali popriličan je broj onih koji nisu udovoljili zahtjevima koji se od njih očekuju. Suvlasnici su zaokupljeni svojom životnom svakodnevnicom te neki smatraju da su plaćanjem pričuve podmirili svoju obvezu prema zgradi zaboravljajući činjenicu da ih Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obvezuje na niz poslova u kojima imaju pravo i obvezu sudjelovati. Pri tome jedan dio suvlasnika smatra da su predstavnici suvlasnika plaćeni za obavljanje svih poslova u zgradi ne shvaćajući da to nije tako i da to nisu osobe prema kojima se mogu ponašati kao prema radnicima."

Kažnjavanje kršenja kućnog reda

"Na snazi je Pravilnik o kućom redu kojega je donijelo resorno ministarstvo no prema Zakonu svaka suvlasnička zajednica može donijeti i posebne odredbe o kućnom redu. Gledamo li to u kontekstu međuvlasničkog ugovora, onda imamo zakonski okvir koji omogućava i tzv. penalizaciju. Suvlasnička zajednica može penalizirati svakog suvlasnika koji se ne pridržava općih i posebnih odredbi o kućnom redu novčano od 50 do 500 eura, ako je to propisano međuvlasničkim ugovorom.

Zato je dobro imati dobro napisan međuvlasnički ugovor i odluku o posebnim odredbama kućnog reda kojim će se precizno odrediti što nije dopušteno u zgradi. Problem može nastati u provedbi i to kod predstavnika i suvlasnika koji ne raspolažu potrebnim pravnim znanjima, a nisu spremni stručnu pomoć zatražiti od onih koji imaju ta znanja."

Što s komercijalnim prihodima zgrade?

"Prvi sam javno zagovarao ideju s OIB-om i borio se da uđe u Zakon. Time je suvlasnička zajednica postala pravni subjekt koji može ostvarivati i gospodarsku djelatnost, bilo da se radi o postavljanju reklama, iznajmljivanju prostora i drugim dopuštenim djelatnostima. No postavlja se pitanje kako će se Porezna uprava odnositi prema toj činjenici. Za sredstava zajedničke pričuve postoji posebno formiran račun koji nije podložan nametima i porezima jer ta sredstva služe za održavanje zgrade. No, što kada na račun dođe novac od zakupa ili najma poslovnog prostora kojim zajednica suvlasnika raspolaže? Ili od iznajmljivanja prostora na zgradi za reklame? Nije isti porezni tretman prema tom pitanju i Porezna uprava se dosta muči oko tog pitanja. Ako je zbog toga potrebno voditi dvojno knjigovodstvo, onda će to vjerojatno povećati troškove zajednici suvlasnika. Lako je moguće da će inflacija i općenito povećanje cijena robe i usluga prinuditi suvlasničke zajednice na povećanje zajedničke pričuve".

Upis u Registar zajednice suvlasnika

"Registar zajednice suvlasnika ustrojava Državna geodetska uprava i ona je napravila svoj posao, ali su i upravitelji dužni podnijeti zahtjev za upis svojih zgrada u Registar. Mi u ovom času ne možemo govoriti o postotku zgrada upisanih u taj registar jer ne znamo ni koliko zajednica suvlasnika uopće postoji. Ako zgrada ima sedam zasebnih ulaza, ona može imati sedam zasebnih suvlasničkih zajednica, ali može imati i samo jednu. Do sada je podneseno oko 12 tisuća zahtjeva, a tek je desetak tisuća riješeno. Očito je da će taj upis potrajat puno duže nego se u početku mislilo. Taj posao dodatno otežava činjenica da je još puno zgrada i u Zagrebu i u cijeloj Hrvatskoj koje još nemaju niti predstavnika suvlasnika niti upravitelja, a jedinice lokalne samouprave nisu imenovale prinudne upravitelje.

Želim kritički napomenuti da sujedinice lokalne samouprave potpuno udaljene od građana koji žive u višestambenim zgradama, uključujući gradsku upravu Grada Zagreba. Svakodnevno svjedočimo potpunu nezainteresiranosti gradskih uprava po tom pitanju."

Na koncu, Vladanović kaže kako će neki od tih problema biti riješeni u dogledno vrijeme, dok će se neki rješavati generacijama. Stoga je, napominje, važno razvijati kulturu stanovanja, poštivati zakone i prihvatiti činjenicu da stanujemo u zgradi pod zajedničkim krovom gdje su kompromisi neizbježni.