Hrvati ne staju s kreditima: Stambeno zaduživanje skočilo 15 posto, banke nikad profitabilnije

Hrvatska narodna banka objavila je svoju najnoviju Makroprudencijalnu dijagnostiku koja otkriva dvoznamenkasti rast cijena nekretnina, ali i nove, specifične rizike koji se kriju iza snažnog kreditiranja građevinskog sektora. O ključnim naglascima iz ove publikacije te rastućim rizicima u području građevinske industrije, ali i kreditiranju građana, Hrvoje Krešić je pripremio analizu, koju možete pogledati u videu.

Oglas

Najzanimljiviji, ali i najalarmantniji podatak odnosi se na tržište nekretnina. Prema podacima za treće tromjesečje 2025. godine, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za nevjerojatnih 13,8 % na godišnjoj razini.

Ovaj trend HNB pripisuje kombinaciji faktora: snažnom rastu plaća koji je povećao kupovnu moć, ali i novim poreznim poticajima za kupnju prve nekretnine koji su dodatno potaknuli potražnju. Iako ponuda stanova raste, ona i dalje ne sustiže potražnju, što stvara opasan jaz. Iz HNB-a upozoravaju: što duže cijene rastu ovim tempom, to je veća vjerojatnost oštrije korekcije u budućnosti. U prijevodu, ako dođe do gospodarskog usporavanja, pad cijena nekretnina mogao bi biti vrlo nagao i bolan za sve koji su ušli u investicije na vrhuncu ciklusa.

Poseban fokus analize stavljen je na novi trend u građevinskom sektoru – uspon tzv. SPV-ova (Special Purpose Vehicles). Riječ je o društvima posebne namjene, često mikro tvrtkama bez ijednog zaposlenog I ikakve imovine, koje se osnivaju isključivo za realizaciju jednog građevinskog projekta.

Kreditiranje ovakvih subjekata snažno je poraslo tijekom 2025. godine. HNB ističe da banke postaju sve izloženije sektoru građevinarstva upravo preko ovih izoliranih projekata. Rizik je jasan: ako prodaja stanova stane ili cijene padnu, SPV-ovi, za razliku od velikih građevinskih kompanija, nemaju drugu imovinu ili poslove iz kojih bi mogli vratiti dugove. To ih čini „slabom karikom“ koja bi prva mogla popustiti u slučaju krize, ostavljajući banke s nedovršenim zgradama kao kolateralom.

Unatoč strožim kriterijima koje je HNB uveo u srpnju 2025., stambeni krediti nastavili su rasti stopom od 15,5 %. Ipak, mjere su dale rezultate u pogledu sigurnosti sustava. Udio stambenih kredita u kojima rata opterećuje više od 45 % mjesečnih primanja pao je s 33 % na 15 %.

Izvan domaćih granica, HNB prati globalne rizike. Eskalacija sukoba na Bliskom istoku i u Ukrajini ostaje glavni faktor koji bi mogao izazvati novi energetski šok. Zanimljiv je i naglasak na rastuće troškove obrane u Europi. Procjenjuje se da bi države EU-a mogle povećati izdvajanja za vojsku s trenutačnih 2 % na čak 5 % BDP-a, što bi moglo značajno opteretiti javne financije i usporiti investicije u zelenu tranziciju i tehnološki razvoj.

Zaključak je jasan: Hrvatska plovi u mirnim financijskim vodama, ali s motorom koji se opasno pregrijava u sektoru nekretnina. HNB-ova poruka građanima i investitorima je kratka – oprez je trenutno najvažnija valuta.