Skupina pravnih stručnjaka napravila je za Društvo arhitekata Zagreba (DAZ) analizu predloženog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada o kojem se trenutno raspravlja u hrvatskom Saboru. Analiza, u kojoj ukazuju na više problematičnih dijelova tog zakonskog prijedloga, kao i njihovu moguću neustavnost.
Tu analizu DAZ je uputio Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao i svim saborskim klubovima, no nikakve reakcije, kako nam je potvrdio Ivan Križić, predsjednik DAZ-a, nije bilo. Rasprava o ovom zakonu u Saboru je zaključena prije par dana i sad se čeka glasovanje.
Krši li ovaj Zakon Ustav RH?
U analizi se upozorava da se novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada miješa u međusobne odnose suvlasnika koji su već uređeni Zakonom o vlasništvu. Iako iz Ministarstva, u zakonskom prijedlogu tvrde kako žele popraviti nedorečene dijelove Zakona o vlasništvu, DAZ smatra kako zapravo dio koji regulira postupanje sa suvlasničkim dijelovima derogira Zakon o vlasništvu iako je Ustavni sud još 2010. godine potvrdio da se upravo odredbe Zakona o vlasništvu odnose na te posebne dijelove nekretnine.
“Ovim Zakonom bi se izravno uređivalo pitanje upravljanja stvarima u suvlasništvu, a to je predmet koji uređuje Zakon o vlasništvu. Vlasništvo kao jedno od ustavnih prava, odnosno nepovredivost vlasništva kao jedne od najviših vrednota ustavnog poretka Republike Hrvatske i temelj za tumačenje Ustava iz Članka 3. Ustava, kao i njegovi pojavni oblaci, suvlasništvo, zajedničko vlasništvo, vlasništvo posebnih dijelova, kao i ostala stvarna prava, čine jednu stvarnopravnu cjelinu, koja među ostalim i predstavlja temelj građanskog prava u Republici Hrvatskoj.
Dok se predloženim Zakonom narušava njegova usklađenost, cjelovitost i jedinstvo te se umjesto pravne jednostavnosti, preglednosti, predvidljivosti odnosno sigurnosti postiže ‘pravna šuma’ propisa, parcijalnost i razmrvljivanje pravnog uređenja jedne pravne cijele”, upozorio je DAZ.
Problematična suglasnost suvlasnika
U analizi se kritizira i suglasnost za najam stanova što, po mišljenju DAZ-a, također dovodi u pitanje pravo vlasništva.
“Predložena odredba novog Zakona predstavlja ograničenje prava vlasništva, a to je prema Članku 50. Ustava moguće isključivo u interesu Republike Hrvatske i to uz naknadu tržišne vrijednosti. S druge strane predloženom odredbom se odluka o ograničavanju prava vlasništva prepušta ostalim suvlasnicima te nije predviđena ni nadoknada tržišne vrijednosti.
Osim što je već iz ovog ograničavanja nedvojbeno da je predmetna odredba u suprotnosti s temeljnim načelima Ustava Republike Hrvatske, predmetna odredba će dovesti i do pravne nejednakosti između vlasnika s obzirom na njenu vremensku primjenu, a ujedno predmetna odredba nije dovoljna jasna i precizna u odnosu na smještaj radnika.
Naime, za ovu odredbu nije predviđena retroaktivna primjena što znači da svi oni suvlasnici koji će na dan stupanja na snagu predloženog zakona imati stan u kratkoročnom najmu, u najmu za smještaj radnika, kao i u uporabi za gospodarske potrebe, to će i dalje moći bez predviđene suglasnosti, dok će suvlasnicima koji će nakon primjene Zakona htjeti na opisani način koristiti svoju nekretninu biti potrebna suglasnost. Obzirom na cilj koji se želi postići ovim ograničenjem prava vlasništva, nejednakost između suvlasnika nije opravdana. Dapače, nerazmjerna je cilju, a nije ni obrazložena u prijedlogu Zakona”, smatraju DAZ-ovi pravni stručnjaci.
Može li se povući suglasnost?
U analizi se ukazuje i da nije uređena pravna priroda suglasnosti, odnosno ne zna se koliko je njezino vremensko trajanje, može li ju se opozvati, što ako se promjeni stav oko suglasnosti, navode.
“Suglasnost je po svojoj pravnoj prirodi jednostrana izjava volje njenog davatelja te ju on ima pravo i u svakom slučaju opozvati. Isto tako, suglasnost obvezuje samo onog koji ju je dao.
Stoga ostaje nejasno, što se događa ako jedan od suvlasnika čija je suglasnost potrebna (prvi susjedi) povuče svoju suglasnost, ili ako više suvlasnika povuče svoju suglasnost pa se broj suglasnosti spusti ispod propisane kvalificirane većine, kao i da li prvog susjeda, ili nekog od drugih suvlasnika obvezuje suglasnost dana od strane prijašnjeg suvlasnika čije si suvlasnički dio oni stekli”, ukazuje DAZ i ističe kako sve ovo dovodi do pravne nesigurnosti suvlasnika, a to je također jedna od osnovnih pravnih vrednota koju ističe Ustavni sud.
Tko može kazniti suvlasnike?
I kažnjavanje suvlasnika zbog kršenja kućnog reda drže problematičnim, jer nije propisano pravo žalbe, koje je također zajamčeno Ustavom RH.
“Ovaj bi zakon ovlast donošenja pojedinačnog akta kojim se odlučuje o obvezi pojedinca u vidu kažnjavanja za nepoštivanje kućnog red prepustio drugim suvlasnicima, odnosno vijeću suvlasnika, koji nemaju javnopravne ovlasti. Pri tome se zanemaruje da je Ustavom zajamčeno da se pojedincu može izreći samo ona kazna koja je određena zakonom, dok je u konkretnom slučaju riječ o međuvlasničkom ugovoru kao pravnom poslu između pojedinaca. Osim toga svaki pojedinac ima pravo da mu sud odluči o pravu i obvezama kao i na sudsku kontrolu protiv odluka tijela koja imaju javne ovlasti, a što sve nije predviđeno ovim zakonom”, naglašava DAZ.
Zgrada ne može biti tvrtka
Spornim drže i osnivanje zajednice suvlasnika, a posebno njezinu pravnu osobnost. Pravna osobnost značila bi da se na suvlasnike u zgradi može gledati kao na neku tvrtku.
“U odnosu na zajednicu suvlasnika nisu uopće ispunjeni pravni preduvjeti da bi bilo riječ o pravnoj osobi, odnosno da pravni subjekt ima svoju imovinu različitu od imovine svojih članova, odnosno suvlasnika zgrade, te dobrovoljnost njenih članova da se u nju udruže. Osnivanje zajednice suvlasnika na temelju predloženog zakona predstavljalo bi povredu prava na slobodu udruživanja iz Članka 43. Ustava i povredu prava vlasništva iz Članka 3. Ustava RH.
Također, za zajednicu suvlasnika kao pravne osobe predloženim zakonom nije predviđeno tko je osoba ovlaštena za zastupanje iste. Naime, predloženim je samo za sudske postupke propisano da zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti. Nejasno ostaje tko bi sklapao druge pravne poslove za zajednicu suvlasnika, kao i punomoć za zastupanje koju prijedlog Zakona predviđa”, pišu DAZ-ovi stručnjaci.
Evo što kaže ministarstvo?
Pitali smo Ministarstvo je li uzelo u obzir upozorenja iz ove analize.
“Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine je razmotrilo, ali nije prihvatilo prijedloge Društva arhitekata Zagreba. Naime, Društvo arhitekata Zagreba iznijelo je niz političko-pravnih argumenta koji sa arhitekturom nisu povezani.
Napominjemo ujedno kako je u radnoj skupini za izradu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada bilo više profesora prava kojima odredbe Zakona nisu sporne s ustavnopravnog gledišta. Također, konzultirani su i drugi ustavnopravni stručnjaci koji nisu imali primjedbi na tekst Zakona. Istovremeno, tekst Zakona je prošao široku javnu raspravu te dvije saborske rasprave i dobio pozitivna mišljenja svih međuresornih tijela”, smatraju u Ministarstvu.
N1 pratite putem aplikacija za Android | iPhone/iPad i mreža Twitter | Facebook | Instagram | TikTok.
Kakvo je tvoje mišljenje o ovome?
Pridruži se raspravi ili pročitaj komentare