Banke sve ovisnije o "cigli i betonu": Što bi donio pad cijena nekretnina?

Hrvatska narodna banka u najnovijoj Makroprudencijalnoj dijagnostici upozorava da krediti poduzećima i dalje snažno rastu, posebno u ciklički osjetljivim djelatnostima poput građevinarstva, trgovine i turizma.

Više od pola ukupnih kredita poduzećima su krediti za poslovne nekretnine

Posebno se ističe snažan rast kreditiranja u svibnju, koji se odnosio na manji broj velikih zajmova poduzećima, uglavnom namijenjenih financiranju građevinskih projekata. Taj je rast potaknut visokim cijenama nekretnina, zbog čega HNB upozorava da su takvi krediti osjetljivi na mogući pad potražnje i cijena stanova.

Nekretnine se u bankarskim bilancama pojavljuju u dvostrukoj ulozi – kao predmet financiranja, ali i kao osiguranje za brojne druge kredite. Zbog toga bi pad njihove vrijednosti mogao smanjiti vrijednost kolaterala i istodobno otežati otplatu poduzećima čije poslovanje ovisi o građevinarstvu, turizmu i tržištu nekretnina, piše Aneli Dragojević Mijatović u Novom listu.

Prema podacima HNB-a, krediti povezani s tržištem nekretnina izravno čine 11,5 posto imovine kreditnih institucija. Međutim, više od polovine svih kredita poduzećima neizravno je vezano uz nekretnine – bilo da su namijenjeni kupnji i gradnji poslovnih prostora, bilo da su poslovne nekretnine korištene kao kolateral.

Ovisnost kreditnog portfelja banaka o "cigli i betonu"

Krediti za poslovne nekretnine tako čine 54 posto ukupnih kredita poduzećima. Kad im se pridodaju stambeni krediti građanima, osigurani stanovima i kućama, proizlazi da približno polovica ukupnog kreditnog portfelja banaka ovisi o tržištu "cigle i betona“.

Dodatni rizik predstavlja činjenica da se velik dio novih kredita odobrava poduzećima u građevinarstvu, poslovanju nekretninama, trgovini i turizmu, dok su brojni zajmovi ugovoreni uz promjenjivu kamatnu stopu.

U posljednjih pet godina krediti građevinskim poduzećima rasli su prosječno 20 posto godišnje, znatno brže od ostalih poslovnih kredita. Takvi su projekti posebno osjetljivi na gospodarsko usporavanje jer imaju duge rokove povrata i ovise o održavanju visokih prodajnih cijena.

Pritisak se vidi i u turizmu. Poduzetnici koji su kreditima financirali apartmane, restorane i druge turističke sadržaje ovise o prihodima tijekom sezone kako bi podmirili rate. Ako zarada podbaci, mogu se pojaviti problemi s otplatom, prisilna naplata i prodaja imovine.

Sve više oglašenih nekretnina, sve manje kupaca

Na tržištu se već primjećuje sve veći broj stanova i apartmana koji se oglašavaju za prodaju, dok prodavatelji zasad uglavnom ne spuštaju cijene. Istodobno je kupaca sve manje zbog slabije inozemne potražnje i smanjene kreditne sposobnosti domaćeg stanovništva.

HNB podsjeća da je nakon financijske krize 2008. i 2009. udio loših kredita u nekretninskom sektoru dosegnuo oko 50 posto, nakon čega je uslijedio snažan pad tržišta. Oporavak je počeo 2015., uz višegodišnji rast cijena.

Cijene kvadrata sada još rastu, ali se broj prodaja osjetno smanjuje. Ključno je pitanje nalazi li se tržište tek u fazi usporavanja ili pred početkom ozbiljnijeg pada, koji bi mogao pogoditi poduzeća, građane i banke.