Tijekom godina smo u medijima imali više prilika čitati o raznim slučajevima "podstanara iz pakla" - od onih koji su iza sebe ostavili stanove u katastrofalnim stanjima, do onih iza kojih su ostali neplaćeni računi.
Kako se vlasnici stanova ne bi našli u sličnoj noćnoj mori, uvelike pomaže zakon, naravno, pod uvjetom da su s podstanarom sklopili ugovor o najmu.
Opomena, otkaz, otkazni rok…
Naime, Zakon o najmu precizno navodi da vlasnik stana može otkazati ugovor u slučaju neplaćanja stanarine i drugih dogovorenih troškova. Da budemo precizniji, najmodavac prije otkazivanja mora prvo pismeno opomenuti svog podstanara da u roku od 30 dana podmiri dugovanja i tako otkloni razloge za otkaz. Iznimno se ugovor može prekinuti bez opomene ako podstanar prekrši ugovor više od dva puta. U oba slučaja, nakon pismenog raskidanja ugovora podstanar se mora iseliti.
Otkazni rok u ovom slučaju bi bio tri mjeseca, ali ima slučajeva u kojima zakon propisuje i dulji rok. Primjerice, ako vlasnik stana namjerava sam početi živjeti u njemu ili useliti svoje potomke, roditelje te osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati, onda je otkazni rok šest mjeseci.
Vezano uz konkretni primjer, treba naglasiti i da se ugovor o najmu na neodređeno u tom slučaju može otkazati samo ako je vlasnik stana podstanaru osigurao drugi odgovarajući stan s pravima na neodređeno vrijeme.
Prisilno se podstanara može izbaciti i zbog izazivanja štete koju ne popravi u roku od 30 dana, kao i zbog izmjena prostora ili uređaja bez pismene suglasnosti najmodavca. Minimalni otkazni rok u ovom slučaju iznosi 15 dana.
Ako polog koji podstanari daju pri useljenju ne pokriva sva dugovanja i naknadu štete, uneseno pokućstvo i druge pokretnine podstanara i članova njegova obiteljskog domaćinstva mogu postati predmet ovrhe. Dakle, vlasnik stana prilikom iseljenja podstanara može zadržati sve što želi dok ovaj ne podmiri dugovanja ili nadoknadi izazvanu štetu.
Vlasnik stana ima pravo prekinuti ugovor o najmu na neodređeno i zatražiti iseljenje i u slučaju kada podstanar bez njegovog dopuštenja daje u podnajam stan ili dio stana. Također isto vrijedi i ako podstanar ili drugi korisnici stana ometaju svoje susjede u mirnom korištenju prostora.
Zakon štiti vlasnika stana i ako podstanar dozvoli da se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca. Iznimka su u ovom slučaju bračni drugovi, potomci, roditelji, druge osobe koje je najmoprimac zakonski dužan uzdržavati, kao i osobe koja pružaju korisnicima stana nužnu njegu. Zbogom podstanaru može reći najmodavac i ako podstanari ne koriste stan za stanovanje, nego za druge namjene, bilo u cijelosti ili djelomično.
Što ako podstanar ne želi izaći iz stana?
Spomenuli smo da se otkazni rok može razlikovati od 15 dana pa sve do šest mjeseci. No, što ako ni nakon isteka tok vremena podstanari ne žele napustiti vašu nekretninu? Zakon je precizan – rješenje je privatna tužba:
“Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u roku koji je odredio najmodavac u slučaju iz članka 20. ovoga Zakona, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.”
Također navodi se da će pokrenuta tužba za iseljenje biti vođena kao hitan postupak.
Što ako nije potpisan ugovor na neodređeno vrijeme?
Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme produžuje se automatski na još toliko ako niti vlasnik stana, niti podstanar ne obavijeste jedan drugog pismeno da žele prekid ugovora.
Međutim, prešutno produženje vrijedi samo ako na snazi ostaju i isti uvjeti. Ako bi vlasnik stana želio izmijeniti uvjete, dužan je o tome obavijestiti podstanara također 30 dana ranije kako bi on mogao odlučiti želi li prihvatiti takve uvjete i obnoviti ugovor ili će se odseliti. Ako podstanar u roku od 15 dana ne prihvati ponudu, smatra se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.
Treba, međutim, napomenuti i da se prava i obveza zaštićenih najmoprimaca razlikuju te su regulirana posebnim pravilima.
N1 pratite putem aplikacija za Android | iPhone/iPad i društvenih mreža Twitter | Facebook | Instagram.
