Želite unajmiti stan u Zagrebu? Evo što ćete morate dokazati, u Europi je to praksa, a sve češće se traži i u Hrvatskoj

Lana Mihaljinac Knežević podijelila je s Jutarnjim listom praktične savjete za najmoprimce i najmodavce. Ima dugogodišnje iskustvo kao vlasnica i direktorica agencije za nekretnine Zagreb West, koja već 30 godina posreduje u najmu nekretnina u Zagrebu.

"Minimalno što možete..."

"Niti jedna niti druga strana ne bi smjele prihvaćati bilo što mimo zakona. Najam je poslovni odnos koji se ugovorno regulira. To je važno zbog zaštite jedne i druge strane", započela je.

Što se tiče stvari koje bi najmoprimac morao provjeriti, one su povezane s provjerom vlasništva nekretnine. Ako se ne može povezati osoba s kojom najmoprimac komunicira s osobom uknjiženom u vlasničkom listu, predlažemo da prekine pregovore - govori.

Također, dodaje da vlasnik može nekome dati punomoć, a u tom slučaju najmoprimac treba tu punomoć, koja mora biti ovjerena kod javnog bilježnika, dobiti na uvid. Sve te korake opisuje kao predradnje. Nakon toga se sklapa ugovor koji sadrži sve bitne i dodatne stavke da bi taj ugovorni odnos bio reguliran i unutar zakona, a poželjno je da se minimalno ovjere potpisi jedne i druge strane kod javnog bilježnika.

Ljudi loših namjera

"Bez obzira na kvalitetan ugovor, postoje ljudi loših namjera koji će učiniti prevare jer svugdje u svijetu ima kriminala, prevara, lažnog predstavljanja, kršenja raznih zakona i ugovora. Zato postoje zakoni i predviđene kazne za njihova kršenja", pojašnjava Mihaljinac Knežević. Zato predlaže vlasnicima nekretnina i najmoprimcima da se obrate licenciranim i kvalitetnim agencijama za nekretnine koje će im naći pouzdane klijente te da surađuju s odvjetnicima i javnim bilježnicima.

A kako zapravo izgleda dobar ugovor i što se sve može napraviti kako bi se smanjili rizici izlaganja raznoraznim kršenjima ugovornih obveza? Mihaljinac Knežević odgovara da se danas često traži da se ugovori solemniziraju te da se u njih ugrade ovršne klauzule.

"Obveze najmoprimca su da plaća najamninu i režije na vrijeme, da sanira svu štetu koju je uzrokovao, te da se brine o nekretnini pažnjom dobrog domaćina, ali tu može biti i cijeli niz njegovih daljnjih obveza. Glavne obveze najmodavca su da ne remeti posjed i osigura da je nekretnina funkcionalna", ističe.

Nadalje, kvalitetan ugovor, kaže, svakako može imati stavke poput toga da se stan ne smije davati u podnajam bez prethodne suglasnosti najmodavca. Ugovorom su definirane obveze i jedne i druge strane.

Usto, obveza najmodavca je i takozvano investicijsko održavanje, što znači da u slučaju ako pukne cijev ili se ošteti krov, on je taj koji to mora popraviti ili platiti. Uz to, vlasnik nekretnine obično dobiva depozit u iznosu jedne mjesečne najamnine koji se na kraju najma koristi ako nisu plaćene režije ili su pronađene štete koje nadilaze redovnu upotrebu.

Praksa u Europi

"Većina traži da se ugovor solemnizira kod javnog bilježnika i da se u njega uvrste ovršne klauzule koje najmodavcu omogućuju naplaćivanje bilo kakvih dospjelih potraživanja, kao što su najamnina ili režije, te da može stupiti u posjed neposredno izvansudskim putem. To je vrlo stroga forma ugovora. Najmoprimac potpisivanjem takvog ugovora dopušta da ga se može ovršiti za neplaćena potraživanja. S druge strane, ako netko treba useliti u vašu nekretninu, to može značiti da vi nepoznatoj osobi dajete možda nešto najvrjednije što imate u životu. Vi kao najmoprimac morate razumjeti da vlasnik treba i mora znati tko je on", precizira.

"U mnogim državama u svijetu, pojašnjava, postoji takozvani formalni "referencing" proces. U Londonu, Parizu, Berlinu, to jest u cijeloj Europskoj uniji, a i u Švicarskoj, ne možete unajmiti stan ako agenciji preko koje ćete unajmiti stan ili izravno vlasniku ne date reference o zaposlenju, prethodnog najmodavca i platne liste svojih primanja. To kod nas nije uobičajeno, ali postaje sve uvrježenije", dodaje.

Očajni ljudi u potrazi za stanom

"Minimalno što vlasnik u Hrvatskoj može napraviti jest istražiti osobu koja joj ulazi u nekretninu. Može je googlati, pitati gdje radi, kako planira financirati najam i slično. Uglavnom, pronaći osobne informacije i sve ono što nam je javno dostupno: je li porezni dužnik, spominje li se u medijima u nekim konfliktnim situacijama i slično. Vlasnik dodatno može tražiti potvrdu o nekažnjavanju", objašnjava.

A zašto su neki više izloženi riziku prevare? Budući da je potražnja stanova, pogotovo u Zagrebu, veća od ponude, cijene rente su odletjele u nebo.

"Mnogi uglavnom unajmljuju manje stanove, što je čest slučaj sa studentima, mladima koji prvi put izlaze iz zajedničkog kućanstva ili traže prvo zaposlenje. Ne bi smjeli biti prisiljeni brzo naći stanovanje kod najmodavaca koji se ne drže zakona. I jedna i druga strana moraju se educirati o svim svojim zakonskim i drugim obvezama kako bi smanjili rizik izlaganju prevarama", zaključuje.