Gdje su porezi na nekretnine najviši, a gdje najniži u Europi? Jedna država odskače

Posjedovanje nekretnine u Europi podrazumijeva plaćanje poreza gotovo na svakom koraku – pri kupnji, tijekom vlasništva, pri iznajmljivanju i na kraju pri prodaji.

Diljem kontinenta vlasnici nekretnina suočavaju se s nizom različitih poreza koji ih prate od trenutka potpisivanja kupoprodajnog ugovora pa sve do prodaje, bez obzira na to stoji li nekretnina prazna ili donosi prihod od najma.

Koliko ćete na kraju platiti uvelike ovisi o zemlji u kojoj kupujete nekretninu. Podaci Global Property Guidea, koji prati oporezivanje nekretnina u više od 80 država, pokazuju da su nekretnine u Europi općenito visoko oporezovane.

Postoje četiri ključna poreza na koja treba obratiti pozornost.

To su porez na prijenos nekretnine pri kupnji (u nekim zemljama poznat kao biljegovina ili stamp duty), godišnji porez na nekretnine koji se obračunava prema procijenjenoj, tržišnoj ili katastarskoj vrijednosti, porez na prihod od najma te porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnine.

Međutim, jednostavno rangiranje nije moguće.

Svaka država ima vlastiti porezni sustav, porezne stope često su izražene kao raspon, a osnovica na koju se porez obračunava razlikuje se od zemlje do zemlje.

Ipak, jedna se država gotovo uvijek nalazi pri samom vrhu, piše Euronews.

Koliki je porez na prihod od najma u Europi?

Za one koji kupuju nekretninu radi iznajmljivanja upravo porez na prihod od najma najviše utječe na isplativost ulaganja, a razlike među državama ovdje su najveće.

Global Property Guide izračunava koliko bi nerezidentni vlasnik platio poreza pri mjesečnim prihodima od najma od 1.500, 6.000 i 12.000 eura.

Kod skromnijeg prihoda od 1.500 eura mjesečno, Danska je najskuplja – uzima 42,11 posto prihoda već od prvog eura. Slijede Nizozemska s 36 posto i Finska s 30 posto. Na drugom kraju ljestvice nalazi se Cipar, gdje porez počinje od nule, dok Luksemburg uzima simboličnih 2,94 posto.

Kod viših prihoda poredak se mijenja.

Pri najmu od 12.000 eura mjesečno na vrhu je Belgija sa stopom od 47,27 posto, ispred Danske (43,22 posto), dok Njemačka i Grčka dijele stopu od 41 posto.

Neke zemlje gotovo uopće ne mijenjaju poreznu stopu bez obzira na prihod. Italija ostaje na 21 posto, Portugal na 28 posto, a Nizozemska na 36 posto, što može biti prednost ili nedostatak, ovisno o visini najamnine.

Najveći rast poreznog opterećenja bilježe zemlje koje prihod od najma uključuju u redovni porez na dohodak. Dobar primjer je Austrija.

Tamo se prihod od najma oporezuje prema istoj progresivnoj ljestvici kao i plaća – od nula posto za prihode do 13.308 eura pa sve do 55 posto za prihode iznad milijun eura godišnje. U takvim slučajevima porez na nekretninu zapravo je samo porez na dohodak pod drugim nazivom.

Porez pri kupnji: koliko stoji stjecanje nekretnine?

Kod poreza koji se plaća pri kupnji ponovno prednjači Belgija.

Kupci ondje mogu platiti i do 12,5 posto vrijednosti nekretnine, što je više od najviše stope u Ujedinjenom Kraljevstvu (12 posto), Nizozemskoj (10,4 posto) i Luksemburgu (10 posto).

Belgija porez određuje po regijama pa mjesto kupnje značajno utječe na konačni iznos.

Kupite li stan ili kuću vrijednu 500.000 eura u Bruxellesu ili Valoniji, a ne ostvarujete pravo na porezne olakšice, odmah ćete platiti 62.500 eura poreza.

Za kupce koji nekretninu kupuju za vlastito stanovanje situacija je povoljnija.

U Bruxellesu su prvih 200.000 eura kupoprodajne cijene oslobođeni poreza za one koji ispunjavaju uvjete, pa se porezna obveza na nekretninu od 500.000 eura smanjuje na 37.500 eura.

Valonija nudi sniženu stopu od tri posto za određene kupce, čime se porez spušta na oko 15.000 eura. Kupci socijalnih stanova od javnih tijela u Valoniji ne plaćaju porez na prijenos vlasništva, dok Flandrija ima vlastita pravila i olakšice.

Na drugom kraju ljestvice nalaze se Estonija i Češka, koje uopće ne naplaćuju porez na prijenos nekretnine.

U Litvi trošak stjecanja iznosi oko 0,4 posto vrijednosti nekretnine, odnosno približno 2.000 eura za nekretninu vrijednu 500.000 eura – višestruko manje nego u Belgiji.

Koje zemlje imaju najveći godišnji porez na nekretnine?

Čak i ako nekretnina stoji prazna, vlasnik može biti obveznik godišnjeg poreza.

No upravo se kod ovog poreza najčešće pogrešno uspoređuju države.

Razlog je to što zemlje ne oporezuju istu osnovicu. Neke koriste tržišnu vrijednost, druge katastarsku ili procijenjenu vrijednost koja može biti desetljećima zastarjela, dok Ujedinjeno Kraljevstvo uopće ne koristi postotke, nego sustav poreznih razreda.

Primjerice, u pojedinim španjolskim općinama maksimalna stopa može dosegnuti 4,8 posto, ali se obračunava na katastarsku, a ne tržišnu vrijednost, pa sama stopa ne govori mnogo.

Ako se usporedi koliko vlasnici u stvarnosti plaćaju za nekretninu vrijednu oko 300.000 eura, razlike među državama znatno su manje.

U Ujedinjenom Kraljevstvu godišnji council tax za takvu nekretninu obično iznosi između 2.000 i 3.200 eura, ovisno o lokalnoj samoupravi i poreznom razredu.

Francuski taxe foncière i španjolski IBI uglavnom iznose između 700 i 1.800 eura godišnje jer se temelje na oporezivoj vrijednosti koja je znatno niža od tržišne. Belgijski précompte immobilier, koji se računa prema procijenjenoj najamnini iz 1975. godine, često se kreće u sličnom rasponu.

Njemački Grundsteuer, reformiran 2025. godine, u pravilu je niži nego u mnogim susjednim državama, iako konačni iznos ovisi o općini.

Na Cipru i Malti godišnji porez na nekretnine uopće se ne plaća.

Porez na kapitalnu dobit: koliko ostaje nakon prodaje?

Ako nekretninu prodate uz zaradu, porez može biti vrlo različit, a često je važnije koliko ste dugo bili vlasnik nego sama porezna stopa.

Najviše se plaća u Danskoj, gdje se kapitalna dobit oporezuje stopom do 52,07 posto jer se pribraja ukupnom oporezivom dohotku.

Na zaradi od 250.000 eura to znači da porez može dosegnuti oko 130.000 eura, pa vlasniku ostaje približno 120.000 eura.

Malta ima potpuno drukčiji pristup.

Ondje se kapitalna dobit ne oporezuje, nego se plaća jednokratni porez od 12 posto na prodajnu cijenu nekretnine. Ako vlasnik nije profesionalni trgovac nekretninama i proda nekretninu unutar pet godina, stopa se smanjuje na pet posto.

Njemačka primjenjuje treći model.

Ako ste nekretninu posjedovali dulje od deset godina, cjelokupna kapitalna dobit oslobođena je poreza. Prodate li je prije isteka deset godina, dobit se oporezuje prema vašoj stopi poreza na dohodak, uz moguće dodatne doprinose.

Gdje su porezi na nekretnine najveći?

Kada se zbroje sva četiri poreza, jedna se država jasno izdvaja.

Belgija je među najskupljima pri kupnji, tijekom vlasništva i kod iznajmljivanja, a jedino je porez na kapitalnu dobit, koji iznosi između 16,5 i 33 posto, nešto blaži.

Na suprotnom kraju nalaze se Cipar i Malta.

Na Cipru porez na prihod od najma počinje od nule, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit na isti način kao većina europskih zemalja, a nijedna od tih država nema godišnji porez na nekretnine. Zbog toga su među porezno najpovoljnijim destinacijama za vlasnike nekretnina u Europi.

Za međunarodne ulagače kupoprodajna cijena samo je početak priče.

O tome hoće li se ulaganje u europsku nekretninu isplatiti odlučuje prije svega koliko vam lokalni porezni sustav dopušta da zadržite od ostvarene zarade. U tom je pogledu razlika između stana u Bruxellesu i vile na Cipru toliko velika da jasno pokazuje kako Europa, kada je riječ o porezima na nekretnine, još uvijek nije jedinstveno tržište.