Veliko iznenađenje u Münchenu: "Naše tržište se osipa, a pogledajte što se događa u Hrvatskoj"

Situacija oko nekretnina u Njemačkoj, ali i interesa njihovih kupaca i investitora za naš portfelj nekretnina i projekte za investiranje najbolje se može očitati na EXPO REAL sajmu, jednom od vodećih međunarodnih sajmova nekretnina i investicija, koji je održan početkom mjeseca u Münchenu. Na sajmu su, u ime hrvatskih tvrtki, sudjelovali posrednici, investitori, arhitekti i odvjetnički uredi.

Riječ je o događanju poslovnog karaktera koje nije otvoreno za širu javnost, već je usmjereno na povezivanje ključnih igrača na tržištu nekretnina. Sa jednim od sudionika Patrickom Franolićem, direktorom tvrtke Spiller Farmer, Jutarnji list je razgovarao o ekonomskoj situaciji u Njemačkoj koja je imala značajne negativne posljedice na tamošnje tržište nekretnina, ali i usporedbi sa situacijom u Hrvatskoj.

"Zbog znatnog rasta kamatnih stopa tijekom posljednje tri godine došlo je do osjetnog pada broja realiziranih prodaja stanova u Njemačkoj. Posebno su izraženi negativni trendovi u sektoru komercijalnih nekretnina, koji se, ovisno o regiji, suočava s velikim tržišnim pritiscima. Posebno se ističe segment uredskih nekretnina, koji još od pandemije bolesti COVID-19 predstavlja velik izazov za banke i investitore. Najizraženiji pad potražnje zabilježen je za starije uredske zgrade, izgrađene prije 2005. godine, osobito one na lokacijama koje su slabije povezane s javnim prijevozom", kaže Franolić.

Pandemija je trajno promijenila potrebe i očekivanja zakupnika uredskih prostora, zbog čega pojedine regije u Njemačkoj bilježe više od 20 posto nepopunjenih uredskih kapaciteta. Istodobno, kako kaže, raste potražnja za visokokvalitetnim uredskim zgradama koje zadovoljavaju stroge ESG kriterije i odgovaraju suvremenim zahtjevima zakupnika.

"U najatraktivnijim projektima tamo zakupnine uredskih prostora prelaze i 60 eura po četvornom metru mjesečno. S druge strane, brojni projekti na rubnim gradskim lokacijama suočavaju se s ozbiljnim poteškoćama u pronalasku zakupnika, čak i unatoč znatnim sniženjima", dodaje Franolić.

Međutim, u Hrvatskoj su spomenuti trendovi, kako kaže, znatno blaže izraženi te se domaće tržište nekretnina zasad ne suočava s pritiscima kakvi su prisutni u Njemačkoj i Austriji.

"Jedan od ključnih čimbenika koji utječu na razlike među tržištima jesu uvjeti financiranja, odnosno visina kamatnih stopa i dostupnost kredita. U usporedbi s Njemačkom i Austrijom, uvjeti zaduživanja za hrvatske građane i poduzetnike i dalje su relativno povoljni. Primjerice, kamatne stope na stambene kredite u Njemačkoj prelaze 4 posto, dok se u usporedivim okolnostima u Hrvatskoj kreću oko 3 posto. Visoka likvidnost hrvatskog bankarskog sustava pridonosi povoljnijim uvjetima kreditiranja građana i poslovnog sektora u odnosu na pojedina druga tržišta Europske unije", smatra Franolić.

Nasuprot tome, restriktivniji kriteriji odobravanja kredita u nekim drugim državama dodatno su ograničili potražnju i pridonijeli padu broja realiziranih transakcija na njihovim tržištima nekretnina.

"Dodatni pozitivan čimbenik za hrvatsko tržište predstavlja relativno brz rast životnog standarda, koji je u posljednjem razdoblju bio izraženiji nego u pojedinim susjednim zemljama. To se pozitivno odrazilo na kupovnu moć stanovništva, investicijsku aktivnost i potražnju za nekretninama, čime je pružena potpora razvoju različitih segmenata domaćeg tržišta nekretnina", kaže.

Kada je riječ o interesu investitora iz Njemačke i drugih zemalja za Hrvatsku i našu regiju, najveća potražnja zabilježena je u segmentima logističkih nekretnina, širenja trgovačkih lanaca te hotelskog sektora.

"Posebno je vidljivo da je nekoliko međunarodnih hotelskih lanaca prepoznalo Hrvatsku kao perspektivno tržište te aktivno traži nove investicijske prilike duž naše obale. U segmentu logističkih nekretnina Zagreb i šira okolica sve se više profiliraju kao rastuće tržište, dok se, zahvaljujući rastu prometa u riječkoj luci, i šire riječko područje nalazi u fokusu investitora", navodi.

"U širem gospodarskom kontekstu, izazovi s kojima se suočavaju pojedina europska tržišta, uključujući Austriju i Njemačku, utječu i na uvjete financiranja. U usporedbi s brojnim drugim državama članicama Europske unije, troškovi refinanciranja za građane i poslovne subjekte u Hrvatskoj trenutačno su povoljniji. Može se ocijeniti da je stanje na hrvatskom tržištu zasad stabilno. Nadamo se da se poteškoće i tržišne turbulencije prisutne u brojnim europskim zemljama neće značajnije preliti na domaće tržište", zaključuje Franolić.