Paradoks na tržištu nekretnina: Najmanje se gradi tamo gdje je najveća potražnja

"Tržište nekretnina nisu samo cijene kvadrata i stanovi u Zagrebu. Na tržištu obično čujemo samo o najvišim cijenama, ali pokušavamo sagledati širu makroekonomsku sliku. Imali smo period 2007/2008 kad su cijene išle u nebo, nekretnine su tada postale nepriuštive i skupe. Potom su postale jeftinije jer nisu bile priuštive, a sad cijene rastu, ali imamo i rast priuštivosti", kazao je Hrvoje Dolenec.

"Ukupna slika je puno bolja"

Dodao je da smo opet u periodu u kojem cijene nekretnina rastu brže nego 2007/2008.

"Tada smo imali lošiju makroekonomsku situaciju i puno nekretnina kupovalo se na dug, a imali smo veliki šok koji je građane lupio kroz nedostupne i skuplje kredite, pad zaposlenosti i pad plaća Sad smo u bitno drukčijoj situaciji: imamo najveću zaposlenost u Hrvatskoj ikad, prilično veliku dostupnost kredita, najveće plaće ikad i najniže kamatne stope ikad. Bilance banaka i kreditora su puno bolje u smislu kreditnog portfelja, a i situacija u građevinskim tvrtkama je puno bolja i stabilnija - imaju puno zdravije bilance i otpornije su na udare. Ukupna slika je bitno bolja. Ako se i približavamo bilo kakvom ekonomskom iskušenju, građevinski sektor i tržište nekretnina su puno otporniji nego prije 15-ak godina", naglasio je ekonomist Dolenec.

Stanovi se mahom kupuju gotovinom, lakše je nego prije

Prema podacima HNB-a, odnos kupovine stanova putem kredita ili gotovinom danas je 30:70, a to znači da se stambene nekretnine kupuje kreditima u samo 30 posto slučajeva.

"Više se kupuju nekretnine vlastitim sredstvima nego zaduživanjem. Puno je veća štednja i standard građana pa ljudi više kupuju gotovinom, a to je potaknulo potražnju na tržištu", rekao je.

Osvrćući se na problem nepriuštivosti stanova mladim obiteljima, kazao je kako su napravili kalkulator priuštivosti koji omogućuje da se vidi koju si tko veličinu stana može priuštiti s obzirom na plaće, kamatne stope, cijene nekretnina…

Pad fonda novih stanova

"Čini se da je vrlo teško doći do nove nekretnine s obzirom na današnje cijene, ali je lakše jer je puno veća dostupnost kredita i mogućnost zaduživanja. Najbolje o tome govori razina kamatnih stropa. Problem je dostupnost novih stanova jer je puno manji fond stanova dostupan: u Zagrebu je pao broj novih stanova za 60 posto, a na razini cijele Hrvatske oko 30 posto, u odnosu na 2008. godinu", naglasio je Dolenec.

Spomenuo je i kolegu Ivicu Brkljaču, koji je radio na aplikaciji: "Njegovi majka i otac su dizali kredit 2002. da bi dogradili nekretninu i trebalo im je godinu dana da dođu do kredita, uz vrlo visoke kamatne stope i uz sudužnike i jamce, iako su tada imali iznadprosječne plaće. Danas je to puno lakše, ali s obzirom na cijene nekretnina i pplaća, opet priuštivost kaska posljednje dvije-tri godine".

"Najmanje se gradi gdje je najveća potražnja"

Upozorio je i na paradoks u cijenama i regionalnim ponudama, pa cijene stanova u posljednje tri godine vrlo brzo rastu, ali rastu i u ostatku kontinetalne Hrvatske jer u tom dijelu zemlje priuštivost pada puno brže.

"U Zagrebu je najveća potražnja, a na Jadranu se najviše gradi. Najmanje se gradi tamo gdje je najveća potražnja, primjerice u Slavoniji ili Zagrebu. Godišnje se u Slavoniji gradi samo jedan novi stan na 1000 stanovnika. Paradoks je u cijenama i regionalnim ponudama, koja ne odgovaraju potrebama. Gradi se tamo gdje ima zemljišta i dozvola, a ne tamo gdje je potražnja i potreba. Skuplje je nego ikad prije zato što postoji velika potražnja, ali u Zagrebu se gradi godišnje 3800-3900 stanova, a 2008. bilo je 9000 novih godišnje", upozorio je.

Uz to, cijene postojećih stanova rastu puno brže nego cijene novih stanova.

"Kad bi se gradilo više novih stanova, to bi se promijenilo. Na moru se gradi najviše i cijene najsporije rastu, dakle, odgovor je u jačanju ponude. Dostupnost stanova i priuštivost nije samo pitanje Hrvatske nego cijele Europske unije, ali politika to treba dogovarati s privatnim sektorom. Dosadašnje mjere su više poticale potražnju nego ponudu i to se treba promijeniti", zaključio je ekonomist Dolenec.