Profesor za N1 predložio kako rješiti pitanje stambene krize: Korist bi imali i studenti i umirovljenici

Naime, Zagreb povećava porez na nekretnine s pet na osam eura po četvornom metru, što je najviši iznos dopušten zakonom. Odluka bi trebala potaknuti vlasnike praznih stanova da ih ponude na tržištu najma, no profesor Bežovan upozorava da predloženi model nije dovoljno pravedan i da gradske vlasti nisu provele potrebne analize učinaka dosadašnjeg oporezivanja.

Ocijenjuje da je dosadašnji porez već imao određene rezultate, ali da povećanje neće nužno dovesti do značajnijeg broja stanova dostupnih za najam.

"Uvođenje poreza od pet eura po četvornom metru u Gradu Zagrebu povećalo je broj registriranih ugovora o najmu stanova, to smo imali priliku vidjeti. I zasigurno će daljnje povećanje potaknuti jedan dio onih koji imaju prazne stambene nekretnine da ih daju na tržište."

Ipak, smatra da bi prije donošenja nove odluke trebalo analizirati dosadašnje rezultate, uključujući broj novoregistriranih ugovora i iznose najamnina. Takvi bi podaci, ističe, omogućili bolje razumijevanje tržišta najma i stvarnih učinaka porezne politike.

"Odavno zagovaram uvođenje tog poreza. Ali kad je već odluka pripremana i bila na javnom savjetovanju, očekivalo bi se da uz nju postoje određene analize. Trebalo bi vidjeti kakvi su bili učinci dosadašnjeg poreza i na koje su iznose registrirani ugovori o najmu, kako bismo dobili širu sliku funkcioniranja tog dijela stambenog tržišta."

"Kakva uopće postoji potražnja?"

Činjenica je da cijene nekretnina i najamnina nisu jednake u svim dijelovima Zagreba, što otvora pitanje opravdanosti jedinstvenog poreza za cijelo gradsko područje.

"Imamo devet zona u Gradu Zagrebu prema kojima plaćamo komunalnu naknadu. To je od Tuškanca do Gornje Planine. I sada će netko u Gornjoj Planini moguće plaćati istu cijenu poreza kao netko na Tuškancu. Postavlja se pitanje kakva uopće postoji potražnja za praznim stambenim prostorima u tim dijelovima grada."

Upozorio je i na razlike između Zagreba i okolnih gradova i općina, u kojima porez može biti znatno niži. Prema njegovu mišljenju, trebalo je razmotriti model koji bi bolje odražavao gospodarsku vrijednost nekretnina.

"Ustav kaže da građani plaćaju porez prema načelu svoje gospodarske snage. Ako netko ima stan od 60 kvadrata u Gornjoj Planini, on ima određenu gospodarsku snagu, neupitno. Ali ona je neusporediva s gospodarskom snagom onoga tko ima takav stan u središnjim dijelovima grada."

Doveo je u pitanje i podatak o približno 55.000 praznih stambenih jedinica u Zagrebu. Naglasio je da statistički evidentirani prazni stanovi nisu nužno i nekretnine koje se mogu odmah koristiti za stanovanje. Zakon omogućuje oslobođenje od poreza za nekretnine koje nisu pogodne za stanovanje te da su se procjene broja praznih stanova temeljile i na podacima o potrošnji električne energije.

"Takav pristup ne daje dovoljno preciznu sliku stambenog fonda, a posebno je loša odluka da se ista porezna stopa primjenjuje na cijeli Zagreb. On nije pravedan, ali ljudi koji vladaju gradom došli su na vlast zagovarajući načelo pravednosti, razumnog vladanja i uvažavanja realnih činjenica u životu. Bojim se da je ovakva odluka suprotna tim načelima."

"Treba ozbiljnije pristupiti istraživanju stambenih potreba"

Na pitanje bi li određivanje poreza prema vrijednosti nekretnine bilo previše administrativno zahtjevno, Bežovan je odgovorio da Grad već raspolaže instrumentima koji bi omogućili pravedniju raspodjelu poreznog opterećenja.

"Imamo devet kategorija, devet zona, koje ovise o opremljenosti, lokalitetu i na neki način vrijednosti stambenog fonda. Na Tuškancu je koeficijent jedan, a u Gornjoj Planini 0,20. Vidite kako je to ipak pravednije kalibriranje."

Smatra da bi gradske vlasti trebale ozbiljnije pristupiti istraživanju stambenih potreba i učinaka mjera koje provode. Stanovanje je, upozorava, postalo toliko složen problem da ga nije moguće riješiti jednom poreznom intervencijom.

"Problem stanovanja u Gradu Zagrebu ozbiljan je problem. Danas se u svijetu koristi pojam 'wicked problem', odnosno opaki problem. To je problem za koji nismo sigurni koliko jednom intervencijom možemo pridonijeti njegovu rješavanju."

Kao primjer mogućeg pristupa naveo je istraživanja koja su provodili pojedini europski gradovi, detaljno analizirajući stambeni fond i potrebe stanovništva na području određenih gradskih četvrti. Prema njegovu mišljenju, Zagreb je dio prihoda prikupljenih dosadašnjim porezom mogao iskoristiti upravo za takva istraživanja.

"Mi nemamo niti uvida u to kakvi su razmjeri i kakva je dubina stambene krize u Gradu Zagrebu. Stambenu politiku više nije dovoljno promatrati isključivo unutar administrativnih granica Zagreba. Sve veći broj građana koji rade u gradu živi u okolnim naseljima jer ondje lakše pronalaze priuštivo stanovanje. Zbog toga bi se stambena politika trebala povezati s prometnim planiranjem na području cijele zagrebačke aglomeracije, osobito kada je riječ o dostupnosti i kvaliteti javnog prijevoza."

Postavlja se i pitanje može li nekoliko stotina eura većeg godišnjeg poreza motivirati vlasnike koji se već odriču znatno većih prihoda od najma.

"Jedan dio neće odgovoriti na tu mjeru pozitivno, u smislu da bi dao stanove u najam."

Bežovan smatra da bi vlasnici skupljih nekretnina mogli biti zainteresirani za iznajmljivanje diplomatima ili zaposlenicima međunarodnih kompanija koji dolaze u Zagreb na određeno vrijeme. Međutim, takva je potražnja ograničena, dok dio vlasnika nije zainteresiran za uobičajeni dugoročni najam.

"Bojim se da za ovaj drugi tip, prosječnog najma, oni nisu zainteresirani. I pored svih tih stvari, jedan dio stambenog fonda ostat će nenastanjen."

"Nisu svi odnosi najmodavaca i najmoprimaca tako loši"

Govoreći o mogućim rješenjima, Kosor Giljević je spomenula državne mjere kojima se vlasnike nastoji potaknuti da prazne stanove prepuste državi, koja bi ih zatim iznajmljivala. Bežovan smatra da takvi modeli mogu pomoći, ali da je potrebno raditi i na promjeni odnosa prema podstanarstvu.

"Moglo bi se motivirati. Mi bismo trebali raditi na nečemu, osobito vi ljudi u medijima, na kampanjama koje bi se ticale kultiviranja najma stanova. Nisu svi odnosi najmodavaca i najmoprimaca tako loši. Često se kroz te odnose ljudi upoznaju, sklope se i životna prijateljstva i ljudi se dobro odnose jedni prema drugima."

Kao jednu od zanemarenih mogućnosti izdvojio je bolje korištenje prostora u obiteljskim kućama u kojima žive starije osobe, često same. U pojedinim europskim zemljama, objasnio je, postoje poticaji za prilagodbu takvih nekretnina kako bi se u njima mogle urediti zasebne stambene jedinice za najam.

Takav bi model starijim vlasnicima omogućio dodatne prihode, ali i veću društvenu uključenost.

"Znači, povećali bi se i popravili prihodi tih umirovljenika. Oni bi bili puno više integrirani nego što su sada. Imali bi nekoga uz sebe, pa bi se bolje osjećali kao ljudi. Danas je veliki problem s tom populacijom to što se osjeća isključeno i izolirano."

Sličan model mogao bi se primijeniti i na starija samačka kućanstva u gradskim stanovima, koja se suočavaju s rastućim životnim troškovima. S druge strane, studenti u Zagrebu sve teže pronalaze priuštiv smještaj.

Povezivanje tih dviju skupina, smatra Bežovan, moglo bi imati i financijske i društvene koristi. Pritom priznaje da je nepovjerenje između vlasnika i potencijalnih najmoprimaca jedna od prepreka, ali smatra da se ono može ublažiti preporukama i boljim međusobnim upoznavanjem.

"Imamo situaciju da četveročlana obitelj živi u 33 četvorna metra"

Bežovan upozorava i da postojeće stambene mjere ne obuhvaćaju sve građane kojima je pomoć potrebna.

"Moj tim radio je određena istraživanja i imamo situaciju da četveročlana obitelj živi u 33 četvorna metra, po podstanarskom statusu, bez ugovora. Oni nemaju nikakva prava na mjere koje se sada provode."

Osvrnuo se i na gradske projekte javnog i socijalnog najma, upozorivši da više od polovice prijavljenih građana, prema informacijama koje je iznio, ne ispunjava uvjete za dodjelu stana.

Smatra da su pojedini kriteriji postavljeni previše restriktivno, dok je istodobno cijena socijalnog najma preniska da bi sustav bio dugoročno održiv.

"Ako smo mi sagradili socijalni stan i onda ga nekome dajemo u najam po cijeni od 0,37 eura po četvornom metru, to je neodrživo. Kad to uspoređujemo s cijenama u drugim zemljama, kad radimo komparativne analize, kolege nas uvijek pitaju: 'Pa kakav vam je ovaj podatak? Jeste li tu nešto pogriješili?' Ne, to je dio klijentelizma postojećih vlasti u Hrvatskoj. Jer taj je sustav neodrživ. Građani u njega ne vjeruju. Ne možete vi kao obitelj koja će se nastaniti u tom stanu trošiti više na mobilnu telefoniju nego što ćete trošiti na najamninu."

Problemi sa stambenim pitanjem postoje i u drugim europskim zemljama, posebno Španjolskoj, gdje su visoke cijene stanovanja izazvale velike prosvjede i postale važno političko pitanje. U Hrvatskoj, unatoč stalnom rastu cijena nekretnina i sve težem pristupu stanovanju, takva vrsta javne mobilizacije uglavnom izostaje.

"Stambena kriza ne pogađa samo mlade"

"Mi smo zemlja koja nema javnosti. Mi smo zemlja u kojoj su neki problemi privatni problemi. Ako je netko podstanar u Gradu Zagrebu, to je njegov privatni problem. Još uvijek to nismo stavili na razinu javnog problema. Ti su ljudi dodatno stigmatizirani, isključeni iz društva. Njima se ne da da javno govore."

Kritizirao je i način na koji se u hrvatskoj javnosti raspravlja o velikim međunarodnim pitanjima, dok se svakodnevnim egzistencijalnim problemima građana ne posvećuje dovoljno pozornosti.

"Mi ćemo riješiti problem u Hormuškom tjesnacu, mi ćemo vratiti Ukrajini Krim. Imamo o tome 'know-how'. Vidite što mi znamo, a ne znamo razgovarati o egzistencijalnim problemima s kojima su suočeni ljudi u ovoj zemlji. Stambena kriza ne pogađa samo mlade, nego i građane srednje životne dobi te umirovljenike", zaključio je Gojko Bežovan.